Tekijä: Asuntokauppaopas

Julkaistu

Ostajan selviteltävät asiat voivat vaihdella kaupan kohteesta riippuen

Ostajan olisi hyvä perehtyä kiinteistökaupassa kaupan kohteeseen mahdollisimman huolellisesti ja perusteellisesti. Alle on kirjattu ohjeita ja linkkejä, mitä tulee tarkastaa, kun solmii kiinteistökaupan.

Selviteltävät asiat voivat vaihdella kaupan kohteesta riippuen. Esimerkiksi pientalo  (esim. omakotitalo, rivitalo, erillistalot tai pienkerrostalo) voi olla muodollisesti kiinteistö tai asunto-osakeyhtiömuotoinen pientalo. Jos kaupan kohteena on asunto-osakeyhtiömuotoinen talo, siihen sovelletaan asuntokauppalain ja asunto-osakeyhtiölain määräyksiä. Tällöin myyjän ja ostajan näkökulmasta siinä on kysymys osittain kiinteistökaupasta.

Kuntotarkastus

On suuri riski mennä ostamaan vanhempi rakennus ilman asiantuntevaa asuntokaupan kuntotarkastusta tai -tutkimusta. Ostajan kannattaisi aina käyttää omaa kuntotarkastajaa eikä siten välittäjän tai myyjän omaa kuntotarkastajaa tai kuntotutkijaa.

Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK) on vähimmäisedellytys ammattitaitoiselle kuntotarkastajalle. Asuntokaupan yhteydessä tehtävän aistienvaraisen ja rakennetta rikkomattoman kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista.

Pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja noudattaa tarkastuksessaan suoritusohjetta KH 90-00393 (2007) tai KH 90-00394 (2007). Mikäli havaitaan riskirakenne tai epäillään sisäilmaongelmaa kannattaa käyttää rakennusterveysasiantuntijaa. Rakennusterveysasiantuntija on sertifioitu koulutus ja tutkinto, jossa on painotettu rakentamisen lisäksi sisäilman terveysvaikutuksia. Silloin tehdään myös rakenneavauksia.

Homekoiratutkimus

Yksi keino kaupan kohteen tarkistukseen voi olla mahdollisesti homekoiratutkimus. Vaikka homekoiratutkimus on hyvä vaihtoehto, homekoirat eivät aina osu oikeaan, joten tarvitaan kuntotarkastus.

Omistajien tai omistajien selvittäminen

Omistajan tai omistajien selvittäminen ja aviopuolison suostumus, jos asuinkäytössä olevan asunnon omistaa vain toinen puoliso (ei koske avopuolisoita) tai jos asunto lesken hallinnassa kuolemaansa asti. Omistaja selvitetään lainhuutotodistuksella.

Lainhuutotodistus, rasitustodistus, rekisteriote ja kartta 

Omistaja selvitetään lainhuutotodistuksella. Jos kyseessä on vuokratontti, selvitä vuokrasopimus ja vuokraoikeuden kiinnitys. Kaikki tonttia rasittavat tekijät eivät ilmene rasitustodistuksesta. Esim. johtokarttojen (kuten tontin halki tai reunalla kulkeva viemärijohto) tiedot pitää hankkia erikseen. Tällöin pitää katsoa ja tilata todistuksia maanmittauslaitoksen sivuilta. Sähköisesti samat palvelut asiointipalvelusta pankkitunnuksilla.

Kaavoitustilanne ja kaavoitushankkeet

Erityisesti jos haetaan rakennuslupaa alueella, jossa ei ole yksityiskohtaista kaavaa, on tarkastettava, että rakennuslupa varmasti saadaan aiotunlaisena. Kaupan voi tehdä silloin ehdollisena. Varsinkin poikkeusluvat ovat joskus hankalia saada. Tämä koskee erityisesti lähelle rantaa rakentamista ilman rantakaavaa. Sama koskee loma-asunnon muuttamista ympärivuotiseksi, johon tarvitaan rakennuslupa. Poikkeamispäätökset saattavat mennä hallinto-oikeuteen. Usein valittaminen on turhaa. Joka tapauksessa näissä kuluu joskus vuosia aikaa. Lisäksi pitää huomioida kuntien etuosto-oikeus mahdollisena uhkana sille, että kunta tulee ostajaksi kaupassa. Onko kaavamuutoksia odotettavissa?

Kaupan kohteeseen tutustuminen

Tämä on ostajan tärkein tehtävä kiinteistökaupoissa. Tontti, sen rakennukset täytyy kaikki tarkastaa huolellisesti koska mihinkään mikä on nähtävissä ei voi jälkeenpäin vedota myyjän vastuuna. Ja tästä on tehtävä kirjaukset katselmusmuistioon mitä käytetään hämmästyttävän vähän. Asuntokaupan kuntotarkastuksessa näitä käydään kyllä läpi jos se tehdään KH kortin mukaisesti. Kaupan varustus esim. mitkä koneet ym. kuuluvat kauppaan on kirjattava ylös epäselvyyksien välttämiseksi.

Rakennusluvat ym.

Rakennusluvat, kaikki piirustukset, uudemmissa rakennustyön tarkastusasiakirja, rakennusvalvonnan huomautukset, kosteuseristyksen tarkastusasiakirjat. Onko poikettu virallisista rakennuslupakuvista miltä osin? Onko luvat lainvoimaisia, jolloin niistä ei voida enää valittaa?

Hallinnanjakosopimus

Hallinnanjakosopimus, jos kiinteistöllä on useita omistajia ja asuntoja (eikä kyseessä ole asunto-osakeyhtiö). On huomioitava, että kauppaa ennen saatetaan hallinnanjakosopimusta joutua muuttamaan ja silloin saatetaan tarvita muiden omistajien ja pantinhaltijoiden lupa. Hallinanjakosopimuksen sisältö onkin syytä tarkistaa kaupantekotilanteessa asiantuntijalta koska niiden sisältö on usein puutteellinen. Viranomaiset eivät niitä tarkista vaikka rekisteröivätkin.

Maksut

Maksut eli mitä maksetaan yhteisesti ja mitä yksin. Näitä määritellään asunto-osakeyhtiömuotoisissa yhtiöissä yhtiöjärjestyksessä vastikkeina ja muissa hallinnanjakosopimuksilla. Rivitaloissa vastikkeet ovat 3 euron tasoa per neliö.

Sopimukset

Sopimukset kuten sähkösopimus, vesisopimus, liittymäsopimukset. Kauppakirjaan pitää kirjata niiden siirtymiset.

Rakennusoikeus

Rakennusoikeus, paljonko käytetty ja paljonko jäljellä ja miten se jakautuu mahdollisille useammille omistajille. Tässä yhteydessä on myös syytä selvittää pinta-alat. Kannattaa katsoa rakennusoikeudesta asuntokaupassa erillinen kirjoitus.

On selvitettävä mahdollinen luvaton rakentaminen. Rakennusluvista on kiinteistökaupoissa jatkuvasti riitaa. Esimerkiksi riitaa voi tulla siitä, olisiko salaojien asentamiselle pitänyt hakea rakennuslupaa ja mitä siitä seuraa, kun lupaa ei ole haettu. Tyypillinen tilanne on myös kylmän ullakon rakentaminen lämpimäksi, johon lupaa ei edes saisi. Tähän liittyy myös kysymys minkälaisia suunnitelmia on tehty.

Asiakirjat

Talokansio jossa on kaikki rakentamiseen, huoltoon ja laitteisiin liittyvät asiakirjat (suunnitelmat, piirustukset, käyttöohjeet, valokuvat jne.). Edellisen myyjän asiakirjat varsinkin jos kaupat on tehty 5 vuoden sisällä. Puuttuvia asiakirjoja voi tiedustella rakennusvalvonnasta. Suunnitelmiin ei voi aina luottaa koska usein on rakentaminen tehty varsinkin vanhemmissa muulla kuin suunnitelmissa kuvatuin tavoin.

Korjaustoimet

Korjaustoimet on selvitettävä tarkoin, milloin, mitä, kuka ja miten on korjattu. Tämä saattaa olla hyvinkin tärkeä selvittää yksityiskohtaisesti ja niin ettei jää epäselvyyksiä esim. miltä osin ja miten on salaojitukset uusittu. Putkiremontti keskikokoisessa pientalossa maksaa pääkaupunkiseudulla edullisesti tehtynä noin 6000€ ja muualla noin 4000€. Lisäksi tulee samalla kylpyhuoneiden pintaremontit, jolloin em. summat kaksin tai kolminkertaistuvat tasosta riippuen.

Muut asiat

  • Rakennuksen tarkastaminen ulkoa ja sisältä.
  • Tekniikan tarkastaminen. Teknisissä laitteissa huoltohistoria. Laitteiden äänekkyys kyselemällä.
  • Huoltohistoria. IV-koneet, salaojien puhdistus, nuohous jne.
  • Energiakulutus, energiatodistus. Kulutushistoriasta selvitys.
  • Radonmittaukset. Ks. Säteilyturvakeskus.
  • Ilmanvaihtokone, lämpöpumppu tai vastaava ja niiden huolto ja korjaushistoria.
  • Sisäilman tarkastaminen, esim. katkaisemalla ilmanvaihto vuorokaudeksi tai pariksi ja tekemällä hajuhavaintoja. Jos koneellisen poiston voi laittaa tehostetulle asennolle voi n. 30 minuutin päästä havainnoida tuleeko alapuolisista tai seinärakenteista hajuja.
  • Ilmanvuotohavainnot. Vetoisuuskohdat. Kylmäsillat. Nämä ovat usein myös kosteusvaurioriskikohtia kun lämminilma kohtaa kylmän ja alueelle kertyy lämpötilaeroista riippuen paljonkin kosteutta. Lämpökuvaus.
  • Kosteiden tilojen erityinen tarkastus. Tiivistykset saumakohdissa ja läpivienneissä. Kosteuseristykset ja niiden kunto. Vanhoissa rakennuksissa on todennäköisesti vanhoja homeisia rakenteita näissä kohdissa.
  • Jos rakennus on vuokrattu niin vuokrasopimus. Vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan uudelle omistajalle. Tarkista erityisesti ettei vuokrasopimus ole useamman vuoden määräaikainen, jolloin et pääse siitä eroon ennen määräaikaa. Vuokravakuuden siirto. Yhteys vuokralaiseen?
  • Rakennuksen ja tontin historia. Entisten asukkaiden haastattelu.
  • Vakuutukset ja vakuutuskorvaukset, onko sellaisia maksettu? Myös sen tarkastaminen suostuvatko vakuutusyhtiöt antamaan vakuutuksia vanhalle omakoti- tai rivitalolle.
  • Naapureiden kanssa tehdyt suulliset ja kirjalliset (rekisteröimättömät) sopimukset.
  • Naapuruussuhteet eli onko ollut riitoja.
  • Kotieläimet. Onko mitään haittoja näistä havaittavissa.
  • Tuholaiset. Esim. hiiret ovat tyypillinen ongelma vanhoissa taloissa ja silloin niiden jätöksiä ja jäänöksiä on eristeissä, josta voi aiheutua hajuhaittoja ja johtaa laajalti eristeiden vaihtamiseen.
  • Kreosootti, erittäin hankala ongelma vanhoissa omakotitaloissa. Kreosootti on ratapölkyn tuoksu ja on todettavissa lattiarajoista, pistorasioista portaiden ulkoseinistä jne.
  • Asbesti. Lisää korjauskustannuksia.
  • Jätevesijärjestelmä ennen 2004 rakennetuissa omakotitaloissa, saattaa aiheuttaa isojakin kustannuksia omistajanvaihdoksessa varsinkin jos ryhdytään peruskorjauksiin. Katso esim. omakotiliiton sivuilla ohjeet kunnostustarpeesta Jätevesiopas,
  • Melu ja haju (esim. sikala, kanala,louhintaa, saha, junarata, lentomelu tmv.) ongelmat.
  • Vesistöön liittyvät kysymykset, rannoilla vesijättömaan omistus.
  • Kaikki tieto ja informaatio todisteellisesti esim. em listaan kirjoittaen ja kauppakirjan osaksi tai myyjän ja ostajan allekirjoitukset. Kun myyjä antaa jonkun tiedon nimenomaisesti siihen voidaan vedota aina määräajoista riippumatta kun tiedonantovirhe on huomattu. Tiedon kirjaamisessa täytyy vain olla tarkka, että se ymmärretään ja kirjataan yksiselitteisesti.
Julkaistu

Ostajan selviteltäviä asioita asuntokaupassa

Kauppahinnan selvittäminen ei ole aina helppoa. Siinä on ymmärrettävä, mikä on kokonaishinta, velaton hinta, maksuosuus ja velkaosuus lainoista, jyvittämättömistä lainoista,tontin osuus jne. Kauppahinta on usein jotain muuta kuin todellinen hinta. Siihen vaikuttavia tekijöitä on selostettu alla. 

Omistajan tai omistajien selvittäminen (isännöitsijätodistus) ja aviopuolison suostumus, jos asuinkäytössä olevan asunnon omistaa vain toinen puoliso (ei koske avopuolisoita) tai jos asunto lesken hallinnassa. Jos myyjä ei ole rekisteröinyt omistustaan, mikä on mahdollista, ostajan on vaadittava selvitys, miten omistus on siirtynyt myyjälle ja tästä on hyvä hankkia asiantuntijan neuvot. Parasta olisi rekisteröidä edellinen kauppa ennen uutta kauppaa. Jos välittäjä hoitaa kauppaa vastaa hän kysymyksiin mutta myös myyjään kannattaa olla suoraan yhteydessä.  

Hallituksen jäsenten haastattelu voi olla tarpeen jos isännöitsijä ei ole aktiivisesti kiinni yhtiön asioiden hoidossa. Kaikki tieto ei välttämättä kulje isännöitsijälle, jos hallitus hoitaa aktiivisesti yhtiön asioita. Saattaa esim. olla että hallituksen jäsenet ovat keskustelleet kattovuodosta keskenään mutta eivät ole saattaneet sitä isännöitsijän tietoon.  

Isännöitsijätodistus ja tarpeelliset lisäselvitykset isännöitsijältä. Huom. enintään 3 kk vanha ja kaupantekovaiheessa uusi. Isännöitsijätodistuksen kirjoittamisen jälkeen yhtiössä on saatettu tehdä merkittäviäkin päätöksiä, joten soitto isännöitsijälle on hyvä tapa varmistaa asia varsinkin, jos todistus on vanhempi kuin 1kk. Isännöitsijätodistus on tärkein asiakirja asuntokaupassa kauppakirjan jälkeen! Esim. maksamattoma vastikkeet on mainittava siinä. Myös tehdyt remontit on mainittava ja muut asunnon erityispiirteet. Kiinnitä huomio miten pinta-ala on ilmoitettu varsinkin ennen 1992 yhtiöjärjestyksissä. – Katso asuntokaupanvirheet.fi -sivuston pinta-ala. 

Yhtiöjärjestys, mistä ilmenee keskeiset asuntoyhtiön toimintaa säätelevät ehdot ja jossa huomioitava erityisesti vastikkeenmaksuperusteet, korjausvastuut ja lunastusehdot. 

Lunastusoikeus antaa vanhoille osakkeenomistajille mahdollisuuden lunastaa tehdyssä kaupassa siirtyvät osakkeet itselleen. Lunastusehdot on mainittu yhtiöjärjestyksessä. Ostajan intressissä on ilmoittaa kaupasta mahdollisimman nopeasti, jotta lunastusaika alkaa kulua välittämästi. Lunastukseen liittyvät ilmoitukset on tehtävä tarkoin määräysten mukaisesti. Katso asuntokaupanvirheet.fi -sivuston kirjoitus lunastuksesta. 

Tilinpäätös (sisältää tuloslaskelman, taseen ja toimintakertomuksen sekä tilintarkastajan lausunnon), joka kertoo yhtiön talouden tilan. Huomioitava erityisesti pitkäaikaiset ja lyhytaikaiset velat ja muut vastuut. Jos yhtiöllä on tuloja esim. liiketiloista vaikuttaa se vastikkeiden määrään usein alentaen niitä. Hyvissä yhtiöissä hoitovastikkeet voidaan hoitaa osaksi vuokratuloilla. Miten vastikkeet ovat kehittyneet ja miten niitä on peritty? Onko peritty ylimääräsiä vastikkeita? Näiden kaikkien pitäisi ilmetä myös isännöitsijätodistuksesta. Usein tilinpäätökseen liitetään vastikelaskelmat, joita tarkastelemalla nähdä miten vastikkeita on kerätty ja käytetty menoihin. 

Lainojen selvittäminen tärkeää. Erikseen on selvitettävä yhtiön lainat ja osakkeisiin kohdistuvat (jyvitetyt) lainat. Näin varsinkin uutta velkapainoitteista asuntoa ostettaessa. Kaikkia lainoja ei ole jaettu vastikkeisiin. Usein niitä maksetaan silloin hoitovastikkeen kautta. Osakkeisiin kohdistuvien lainojen takaisinmaksumahdollisuus ja kulut tarkistetaan yhtiöjärjestyksestä ja isännöitsijältä. 

Vastikkeet määritellään yhtiöjärjestyksessä. Niitä kerätään osakkailta yhtiön menojen maksamiseen. On erittäin tärkeää, että asunnon ostaja ymmärtää mitä ovat vastikkeet. Normaalisti puhutaan hoitovastikkeista ja rahoitusvastikkeista. Mutta myös muita vastikkeita (vuokravastike, hissivastike jne) voidaan kerätä. Toisinaan yhtiöjärjestyksen vastikemääräykset saattavat olla vaikeasti ymmärrettäviä. Vastike voi perustua asunnon neliöihin tai osakemääriin. Yhtiöjärjestyksestä ilmenee, jos joihinkin osakkeisiin esim.. liikehuoneistoihin on jyvitetty korkeampi hoitovastike esim. 1,5 x neliöiden määrä. Autohalliosakkeista voidaan kerätä taas esim. 0,5 kertaa neliö koska niiden aiheuttama kulurasite on laskettu pienemmäksi. Hoitovastikkeilla katetaan normaalisti yhtiön jokapäiväisiä menoja. Keskimäärin hoitovastike on ollut 4€-5€/m2 viimevuosina Helsingissä, muualla 4€/m2. Kiinnitä huomio siihen, joudutaanko perimään ylimääräisiä hoitovastikkeita vuosittain? Silloin budjetoitu hoitovastike ei ole riittänyt kattamaan kuluja. Joissain yhtiöissä hoitovastikkeilla katetaan myös peruskorjausmenoja. Pääoma- tai rahoitusvastikkeilla (tarkoittavat samaa) katetaan tulevia ja toteutuneita isompia korjauksia eli peruskorjausmenoja. Vanhoissa yhtiöissä riittää korjattavaa. Hyvin hoidetussa yhtiössä korjaukset tehdään ja rahoitetaan pankkilainalla suunnitelmallisesti ja tasaisesti. Jos korjausluettelo on lyhyt vanhassa talossa, edessä on isoja korjauksia. Rahoitusvastiketta kerätään ja maksetaan normaalisti pari euroa neliöltä. Jos lähiaikoina on tehty isoja korjauksia, voi rahoitusvastike olla suurempi kuin hoitovastike. Usein rahoitusvastikkeella maksettavaa huoneistokohtaista velkaa voi lyhentää nopeammin tai maksaa kerralla pois (jos esim. haluaa välttää rahoitusvastikkeen sisältämän korkomenon). Maksamattomat yhtiövastikkeet on mainittava isännöitsijätodistuksessa. Uusi omistaja vastaa enintään 3kk vanhoista vastikkeista.  

Toimintakertomus, eli hallituksen kertomus mitä viime tilikauden aikana on tehty. Hyvässä taloyhtiössä tämä on laadittu yksityiskohtaisesti. 

Kaupparekisteriote on tärkeä hankkia erityisesti pienissä asunto-osakeyhtiöissä. Siitä ilmenee yhtiön edustajat ja hallitus. 

Korjaussuunnitelma tai PTS (pitkän tähtäimen (korjaus)suunnitelma) tai vastaava muu korjaussuunnittelma mistä ilmenee mitä korjauksia arvioidaan tulevan lähimpien 5- 10 vuoden aikana. Jos rakennus on yli 30 vuotta vanha, eikä isoja korjauksia ole tehty, siinä on väistämättä tulossa isoja korjaushankkeita lähivuosien aikana. Useamman asunnon rakennuksen ulkosivuremontti maksaa jo pienessä yhtiössä yli 100.000€ ja kattoremontti saman verran. Putkiremontin hinta on helposti satojatuhansia ja yli 10.000 euroa per kylpyhuone. Keskimäärin putkiremontti maksaa 600€/m2 tai jopa 1000€/m2 pääkaupunkiseudulla ja muualla vajaa 500€/m2. Nämä vaikuttavat merkittävästi asunnon hintaan ja käyttöön lähivuosina. Asuntoon saattaa tulla neljännes hintaa lisää lähivuosien korjauksien johdosta. Nämä pitää ostajan itse pystyä arvioimaan. Katso Helsingin Sanomat putkiremonttiextra (tilaajille). Usein törmätään pian kaupan jälkeen vastikenousuun kun yhtiössä päätetäänkin ryhtyä laajoihin peruskorjauksiin ja rahoitetaan kerralla kaikki korjaukset. Varsinkin nuorten perheiden muuttaessa kerrostaloihin, joissa vanhat asukkaat ovat korjanneet säästeliäästi rakennusta syntyy kahtiajako “hitaasti korjaten” ja “kerralla kaikki kuntoon” asukasryhmien välillä. Ja se on asunto-osakeyhtiöissä aina kokouksessa läsnäolevien enemmistö, joka ratkaisee näissä äänestyksissä kumpaa tietä edetään. (Juuri sen taki on tärkeä osallistua yhtiökokouksiin.) Katso jakso 24.enemmistöperiaate alempana. 

Panttausselvitys eli myyjä on saattanut pantata osakkeensa lainojen vakuudeksi jolloin ota yhteys pantinhaltijaan (velkojaan) vapauttamisen selvittämiseksi. Huom. pienissä yhtiöissä on selvitettävä myös, onko yhtiöllä kiinteistöön kohdistuvia panttivelkakirjoja ja onko niitä pantattu joidenkin yhtiön velkojen vakuudeksi. Nämä tulisi ilmetä isännöitsijätodistuksesta. 

Vuokrasopimus, jos huoneisto on vuokrattu. Vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan uudelle omistajalle. Vuokravakuuden siirto? Tarkista erityisesti ettei vuokrasopimus ole useamman vuoden määräaikainen, jolloin et pääse siitä eroon ennen määräaikaa. Yhteys vuokralaiseen? 

Kaavoitustilanne, jos ympärillä on rakentamatonta maata. Kaavassa saattaa hienon puistonäkymän paikalle olla kaavoitettu toinen kerrostalo. 

Virheiden ja vaurioiden selvittäminen havainnoimalla ja kyselemällä myyjältä.  

Remonttien selvitys, luvanvaraiset ja ei luvanvaraiset, tekijät, tekijöiden antamat takuut jne. Erityisesti selvitettävä onko kaikki korjaukset ilmoitettu ja valvottu ja tehty luvanvaraisesti. Tässä on normaalisti paljon ongelmia asuntokaupoissa. Hyvä myös selvittää mitä myyjä tai edellinen omistaja on itse tehnyt. Entä jos ulkopuolinen niin kuka. Voi myös olla, ettei myyjä tai isännöitsijä edes tiedä, mitä kaikkea asunnossa on tehty. Tämä on erityisesti vanhojen asuntojen ongelma. Tärkeä on silloin selvittää, että yhtiö vastaa asunnon rakenteista normaalisti. Epäselvyyksien välttämiseksi on nimenomaisesti kysyttävä, mitä korjauksia on aikaisemmin tehty ja minkä takia. Jos tietoja ei ole, ne on syytä selvittää. Huolellinen ja luotettava myyjä selvittää nämä itse ennen kauppaa. Kaikki kirjallisesti.  

Korjausvastuu jakautuu yhtiön ja osakkaan välillä niin että pinnoista vastaa osakkeenomistaja ja rakenteista yhtiö. Yhtiöjärjestyksessä voi kuitenkin olla poikkeavia määräyksiä, jotka laajentavat osakkeenomistajan korjausvastuuta rakenteisiin. Näin saattaa olla esim. pienissä erillistaloja sisältävässä asunto-osakeyhtiöissä, uusien ullakkohuoneistojen tmv. osalta. 

Naapurit, onko ollut ongelmia, äänet, hissiäänet, ravintolaäänet, tupakointi jne.  

Melu, haju, ilmanvaihto. Onko epäilyjä näissä olevista puutteista tai vioista. Onko oltu terveystarkastajaan yhteydessä? Pitääkö ilmanvaihtokone ääntä? Onko tehty mitään tutkimuksia asunnossa? Onko ollut vaurioita jotka on korjattu? Onko tupakansavua tai virtaako sitä muista huoneistoista tai parvekkeelta tmv.? Erityisesti vanhoissa omakotitaloissa ja kerrostaloissa on joskus käytetty kreosoottipaperia kosteuseristeenä. Se tuoksuu ratapölkyllle ja on terveydelle vaarallista. Asbesti puolestaan ei haise mutta on hankala korjata ja vaatii ammattipurkajan terveyshaitan vuoksi. Taloyhtiöllä pitää olla selvyys näistä, mutta niitä ei aina merkitä isännöitsijätodistuksiin. Eli kysy myyjältä, isännöitsijältä ja hallituksen jäseneltä. 

Varustus eli mitä kodinkoneita ja laitteita tai tarvikkeita esim. verhot, säleet jne siirtyy kaupan mukana. Niiden kunto. 

Tuholaiset ja muut eläimet, onko omia tai taloyhtiön suorittamia myrkytyksiä. Hiiret, rotat, muurahaiset, täit jne. 

Yhtiön hallinnon hoidon laatu (hallituksen jäsenet, isännöitsijän vaihtuminen, huoltoyhtiön vaihtuminen). Tällä on hyvin suuri merkitys sillä jos hallinto on ollut osaamatonta tai piittaamatonta ja kaikki remontit on laiminlyöty, yhtiön varallisuus eli asunnot ovat vähemmän arvoisia kuin hyvin hoidetun yhtiön asuntojen arvo. On esiintynyt tapauksia, joissa pankit eivät ole suostuneet lainoittamaan taloyhtiötä koska sitä on hoidettu huonosti ja yhtiön varallisuus eli asunnot on arvioitu heikoksi suhteessa haettuun lainamäärään. Osakkeenomistajat eivät saa nähdäkseen hallituksen pöytäkirjoja.  

Osakasriitaisuudet, sillä riidat aiheutavat kuluja ja rasittavat osakkaiden välisiä suhteita ja hallintoa. Yhtiökokouspöytäkirjoja tarkastelemalla voi nähdä viime vuosien keskusteluaiheet yhtiössä.  

Enemmistöperiaate on keskeisenä periaatteena asunto-osakeyhtiöissä. Jos yhtiön enemmistö on eläkeläisiä, jotka yrittävät selvitä pienillä eläkkeillä välttämättömistä hoitovastikkeista, ei arvoa korottaviin peruskorjauksiin ryhdytä nopeasti. Jos taas enemmistö on asuntosijoittajia, heidän intressi on rahoittaa korjauksia hoitovastikkeilla ja välttää kehityshankkeita. Tärkeää on osallistua yhtiökokouksiin ja mieluiten hallitukseenkin. Niissä tehdään kaikki päätökset. Useimmat päätökset edellyttävät yhtiökokouksessa yli 50% enemmistöä läsnäolevien äänistä. Jotkut päätökset edellyttävät 2/3 enemmistöä ja joihinkin vaaditaan kaikkien tai joiden osakkaiden erillinen suostumus. Katso oikeusministeriön kysy asunto-osakeyhtiölaista sivustoa. 

Uutta asuntoa ostettaessa on selvitettävä rakennuttajan luotettavuus ja vastuunkantokyky. RS-kohteella tarkoitetaan kohdetta jossa myydän asuntoja ennen niiden valmistumista. Näissä ostajaa suojataan erilaisin vakuusjärjestelyin. Jos uusia asuntoja myydään vasta niiden valmistumisen jälkeen ei niille saa RS-järjestelmän suojaa. Silloinkin täytyy olla kuitenkin suorituskyvyttömyysvakuutus (konkurssia varten). Pieni rakennuttaja on aina iso riski isojen korjauskustannusten ylittäessä vakuuden arvon. Katso vakuuksista ja uuden asunnon asunto-osakkeiden ostajan turvajärjestelmistä kuluttajaviraston ohje. Katso myös HS artikkeli uuden asunnon ostamisesta. Osa uuden asunnon kaupoista jää turvajärjestelmien ulkopuolelle esim. kiinteistökaupoissa. Uuttakin asuntoa ostettaessa täytyy ostajan olla aktiivinen ja tarkka.  

Vuokratontti vai oma tontti ilmenee isännöitsijätodistuksesta. Vuokratontilla olevan asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat ostettaessa halpoja mutta tulevät kalliimmaksi pitkällä tähtäimellä. Vuokranantaja esim. kaupunkin, seurakuntayhtymä tai yksityinen voi vuokra-ajan (normalisti 50 vuotta) päättyessä korottaa vuokraa, joka vaikuttaa suoraan hoitovastikkeiden nousuun. Yhtiö voi myös lunastaa vuokratontin omaksi jos vuokranantaja siihen suostuu. Se vaatii 2/3 osakkeenomistajien suostumuksen yhtiökokouksessa. 

Valinnainen vuokratontti tarkoittaa tilannetta, jossa osakkaalla on mahdollisuus valita, maksaako vuokravastiketta vai lunastaako oman osuutensa tontista.  

Julkaistu

Käsiraha ja esisopimus kiinteistökaupassa

Kiinteistökaupassa ei ole varsinaista säännöstä käsirahasta kuten asuntokauppalaissa säädetään käsirahasta.

Jos kiinteistökaupassa halutaan maksaa käsiraha, tulee tehdä esisopimus, joka on tehtävä kuten normaali kiinteistön kauppa eli kirjallisesti ja muotomääräyksiä soveltaen. Jos näin ei ole menetelty, mutta on maksettu kuitenkin käsiraha (esimerkiksi ei ole tiedetty, että käsiraha pitää tehdä kaupanvahvistajan todistamana), käsiraha tulee palauttaa.

Jos kauppa on jäänyt syntymättä jommastakummasta johtuen ilman pätevää syytä, eikä em. muotomääräyksiä ole noudatettu, pitää toisen korvata kohtuulliset kulut turhista käynneistä, ilmoituksista jne. Korvaus on normaalisti 500-1000 euron luokkaa. Katso Kril 2008. Vahingot tulee näyttää toteen kuiteilla tmv. Kaikki vahingot ei tule kuitenkaan korvattavaksi esim. myyjän menettämiä vuokratuottoja ei korvata KKO 1993:47

“Kanteessa mainitussa kauppakirjaluonnokseksi nimitetyssä asiakirjassa Anttila ja Patrikaiset ovat sopineet tekevänsä kiinteistönkaupan välittömästi sen jälkeen, kun Anttilalle olisi myönnetty maatilalaina. Sisällöltään asiakirja on siten ollut kiinteistönkaupan esisopimus. Samana päivänä allekirjoitettu kuitti käsirahasta on liittynyt esisopimukseen, johon siinä myös on viitattu.

Koska esisopimusta ei ole tehty noudattamalla kiinteistönkaupalle maakaaren 1 luvun 2 §:ssä säädettyä määrämuotoa, se on pätemätön, eikä Patrikaisilla ole oikeutta pitää sen nojalla maksettua käsirahaa. Kun aiottu kauppa on peruuntunut Anttilan syystä, Patrikaisilla olisi oikeus vähentää palautettavasta määrästä heille esisopimuksen tekemisestä aiheutuneet, hukkaan menneet kustannukset. Saamatta jääneet vuokratulot eivät kuitenkaan ole tällaisia kustannuksia. Selvitystä ei ole esitetty muusta korvattavasta vahingosta.”

Välittäjällä on keskeinen rooli tehdä selväksi myyjälle ja ostajalle esisopimuksen ostotarjouksen ehdot kts KRIL 2007.

Maanvuokrasopimuksissa käsirahan käyttäminen on mahdollista. Sitä säätelee silloin normaalit sopimusoikeudelliset periaatteet koska tarkempia määräyksiä ei ole maakaaressa vuokratontin osalta.

Toisin kuin asunto-osakkeen kaupassa kiinteistökaupoissa ostajalla ja myyjällä on mahdollisuus vaatia oikeudessa kaupan tekemistä mikäli sopimus on tehty muotomääräyksiä noudattaen.

Maakaaren 2 luku 7 §:n mukaan

Osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Esisopimuksessa voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta.

Esisopimus on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla ja siitä on muutoinkin soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistön kaupasta säädetään. Sopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.

Osapuolella on oikeus 2 §:n 2 momentissa tarkoitetussa määräajassa kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.

Maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaan

Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.

Julkaistu

Käsiraha

Käsiraha on ostajan myyjälle maksama etumaksu sen varmistamiseksi, että kauppa tehdään myöhemmin. On tärkeää, että käsirahan maksamisen yhteydessä sovitaan käsirahan ehdoista.

Ostaja maksaa käsirahan varatakseen asunnon ja selvittääkseen saako siihen lainan pankista tai myydäkseen oman asuntonsa tai suorittaakseen kuntotarkastuksen tai jonkin muun ehdon. Jos myyjä hyväksyy käsirahaehdon noudatetaan sovittuja ehtoja. Jos ostaja vetäytyy kaupasta jonkin muun syyn kuin sovitun vetäytymisperusteen johdosta, ostaja menettää käsirahan. Jos käsirahaa on maksettu yli 4% niin korvaus on enintään tuo 4%. Maksettavan käsirahan määrää voidaan kuitenkin sovitella, jos ostaja siihen vetoaa. Silloin arvioidaan myyjälle aiheutunutta vahinkoa ja muita olosuhteita.

Jos myyjä vetäytyy kaupasta ilman perusteita, joutuu hän palauttamaan käsirahan ja maksamaan käsirahan määrän sakkona. Tästäkin voidaan ehdoissa sopia tarkemmin. Kauppaa ei voi kuitenkaan vaatia tehtäväksi käsirahasopimukseen perustuen sillä esisopimus kaupan tekemisestä on erilainen sopimus vaikka siinäkin sovitaan pitkälle samoista asioista.

Usein käsirahasta tulee riitaa kun ehdot on sovittu huolimattomasti. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2009:48 on katsottu, että kaikki asunnossa havaitut virheet käsirahasopimuksen jälkeen mutta ennen kaupan allekirjoittamista oikeuttavat vetäytymiseen. Alemmat oikeudet katsoivat, että ostajalla ei ollut kaupasta vetäytymiseen pätevää syytä koska asunto-osakeyhtiö kuitenkin tulisi korjaamaan kosteusvaurion. Korkein oikeus suojasi kuitenkin ostajaa koska virheen merkitys paljastui vasta käsirahasopimuksen jälkeen. Korkein oikeus katsoi myös, että sillä ei ole merkitystä, että virhe kuului asunto-osakeyhtiön korvattavaksi ja ostajalle ei aiheutuisi siitä kuluja. Ostajalla on siis vahva oikeus peräytyä kaupasta, jos siinä havaitaan merkittävä virhe käsirahasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Samanlainen tulkinta oli tapauksessa KRIL 2003. Kuitenkin ratkaisussa KRIL 2002 sopimussakko hyväksyttiin, koska ostajat eivät olleet esittäneet mitään virhettä tai puutetta. KRIL ratkaisu kaavanmerkityksestä ja ostotarjouksesta KRIL 20.7.2005.

Jos käytetään kiinteistövälittäjää, hänen tulee huolehtia ehtojen kirjaamisesta käsirahasopimukseen ja käsirahan menettämisehdon selvittämisestä ostajalle. Lisäksi välittäjä vastaa siitä, että ehdot on selkeästi kirjoitettu käsirahasopimukseen. Muuten välittäjä joutuu korvausvelvolliseksi ostajalle. Katso kuluttajariitalautakunnan ratkaisuja KRIL 2003 ja Kril 2007.

Käsirahan sijasta voidaan sopia ettei makseta rahaa (käsirahaa) mutta sovitaan vakiokorvaus, jonka ostaja sitouu maksamaan vetäytyessään perusteetta kaupasta. Mitä edellä on sanottu käsirahasta pätee myös vakiokorvaukseen mm. myyjän korvausvelvollisuuden osalta.

Varausmaksu on puolestaan maksu, jonka ostaja maksaa varatessaan uudistuotannosta asunnon ennakkomarkkinoinnin yhteydessä.

Käsirahaa säädellään asuntokauppalain 3 luvussa:

3 LUKU

Varausmaksu, käsiraha sekä vakiokorvaus (7.10.2005/795)

1 § (7.10.2005/795)

Luvun soveltamisala

Tämän luvun säännöksiä sovelletaan, jos:

1) joku on asuntoja ennakkomarkkinoitaessa varannut asunnon ja maksanut varauksensa vakuudeksi myyjälle sovitun rahasumman (varausmaksu);

2) joku on tehnyt ostotarjouksen asunnosta ja ostotarjouksensa vakuudeksi maksanut myyjälle sovitun rahasumman (käsiraha);

3) joku on tehnyt ostotarjouksen asunnosta ja ostotarjouksensa vakuudeksi sitoutunut ennalta määrätyn korvauksen suorittamiseen sen varalta, että hän vetäytyy kaupasta (vakiokorvaus).

Varausmaksuun, käsirahaan ja vakiokorvaukseen liittyvistä välitysliikkeen oikeuksista ja velvollisuuksista säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa (1074/2000).

Kiinteistövälityslain 16-19§:

16 §

Käsirahan vastaanottaminen

Vastaanottaessaan ostotarjouksen välityskohteesta saa välitysliike ottaa tarjouksen tekijältä toimeksiantajan lukuun käsirahan, jos tästä on toimeksiantosopimuksessa sovittu. Sen jälkeen kun välitysliike on vastaanottanut edellä tarkoitetun käsirahan, liike ei saa ottaa keneltäkään muulta tarjousta tai käsirahaa ennen kuin tämä käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai on käynyt selväksi, että käsiraha jää toimeksiantajan hyväksi.

Välitysliikkeen tulee käsirahaa vastaanottaessaan huolehtia siitä, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan kaikki tarjouksen ehdot ja mahdollinen ehto käsirahan menettämisestä. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos tarjous on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta hankaluutta. Kun välityskohde on kiinteistö, välitysliikkeen on lisäksi selvitettävä tarjouksen tekijälle, mitä maakaaressa (540/1995) säädetään esisopimuksen muodosta ja korvauksesta kaupasta vetäytymisestä.

17 §

Käsirahan palauttaminen

Jos välitysliike on ottanut käsirahan eivätkä tarjoukseen otetut ehdot toteudu tai jos myyjä ei hyväksy tarjousta, välitysliikkeen on palautettava käsiraha viipymättä tarjouksen tekijälle. Jos myyjä on hyväksynyt tarjouksen, mutta sopimusta ei synny myyjästä johtuvasta syystä, välitysliikkeen on palautettava käsiraha viipymättä tarjouksen tekijälle siltä osin kuin sitä ei ole luovutettu myyjälle.

Jos kauppaa ei synny tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä ja käsiraha jää toimeksiantajalle, saa välitysliikkeelle toimeksiantosopimuksen mukaan mahdollisesti tuleva osuus olla enintään puolet tästä käsirahasta, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrä.

17 a § (7.10.2005/796)

Vakiokorvaus

Jos ostotarjouksen tekijä sitoutuu asuntokauppalain (843/1994) 3 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetun vakiokorvauksen suorittamiseen, välitysliikkeen tulee tarjouksen vastaanottaessaan huolehtia siitä, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan tarjouksen tekijän antama sitoumus vakiokorvauksen suorittamisesta sekä kaikki tarjouksen ehdot. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos tarjous on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa.

Jos kauppaa ei synny tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä ja toimeksiantaja saa sovitun vakiokorvauksen, saa välitysliikkeelle toimeksiantosopimuksen mukaan mahdollisesti tuleva osuus olla enintään puolet tästä korvauksesta, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrä.

Mitä tässä pykälässä säädetään, ei sovelleta, jos välityskohde on kiinteistö.

17 b § (7.10.2005/796)

Varausmaksu ennakkomarkkinoinnissa

Välitysliikkeen tulee vastaanottaessaan toimeksiantajan lukuun asuntokauppalain 3 luvun 1 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetun varausmaksun huolehtia siitä, että varauksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan varauksen ehdot. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos varaus on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa.

Sen jälkeen kun välitysliike on vastaanottanut varausmaksun, liike ei saa ottaa keneltäkään muulta varausmaksua asunnosta ennen kuin varausmaksu on palautettu varauksen tekijälle.

Jos kauppa jää syntymättä, välitysliikkeen on palautettava varausmaksu viipymättä varauksen tekijälle siltä osin kuin sitä ei ole luovutettu myyjälle.

18 §

Varausmaksu vuokrasopimuksen tai muun käyttöoikeussopimuksen tekemiseksi (7.10.2005/796)

Mitä 16 ja 17 §:ssä säädetään käsirahasta, koskee myös sellaista varausmaksua, joka maksetaan toimeksiannon mukaisesti oikeuden varaamiseksi maksajalle tehdä vuokrasopimus tai muu käyttöoikeutta koskeva sopimus.

19 §

Maksusuoja

Jos välitysliikkeelle suoritetaan toimeksiantajalle tarkoitettu käsiraha tai varausmaksu, maksu on pätevä toimeksiantajaa kohtaan, paitsi jos ostaja tai vuokraoikeuden taikka muun käyttöoikeuden hakija tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että välitysliike ei ollut oikeutettu vastaanottamaan maksua tai että se ylitti toimivaltuutensa.

Asuntokauppalain 3 luku jatkuu…

2 § (7.10.2005/795)

Pakottavuus

Tämän luvun säännöksistä ei voida sopimuksin poiketa tarjouksen tai varauksen tekijänä olevan kuluttajan vahingoksi, ellei jäljempänä toisin säädetä. Sama koskee myyjää, jos myytävä asunto ei kuulu hänen elinkeinotoimintaansa.

3 § (7.10.2005/795)

Käsirahan ja vakiokorvauksen merkitys

Jos kauppa tehdään, käsiraha on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa.

Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus, jollei 6 §:stä muuta johdu.

Jos myyjä ei hyväksy ostotarjousta tai jos kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjän on viipymättä palautettava saamansa käsiraha. Jos myyjä tarjouksen tekijästä riippumattomasta syystä kieltäytyy tekemästä kauppaa niillä ehdoilla, joista on myyjän kanssa tai myyjän lukuun sovittu käsirahan vastaanottamisen yhteydessä, myyjän on käsirahan palauttamisen lisäksi suoritettava tarjouksen tekijälle hyvityksenä sovittua käsirahaa vastaava määrä, jollei 6 §:stä muuta johdu. Jos käsirahan sijasta on sovittu vakiokorvauksesta, myyjän on tässä momentissa säädetyin edellytyksin suoritettava tarjouksen tekijälle sovittua vakiokorvausta vastaava rahamäärä.

Kaupasta vetäytyvän vastapuolella ei ole oikeutta muuhun kuin 2 tai 3 momentissa tarkoitettuun seuraamukseen. Jos myyjä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijä on kuluttaja, he voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelleen tälle aiheutunut todellinen vahinko.

3 a § (7.10.2005/795)

Varausmaksun merkitys

Jos kauppa tehdään, varausmaksu on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa. Jos kauppa jää syntymättä, myyjän on viipymättä palautettava varausmaksu.

4 §

Kielto vastaanottaa käsirahana tai varausmaksuna vekseliä tai muuta juoksevaa sitoumusta (7.10.2005/795)

Käsirahana tai varausmaksuna ei saa ottaa vekselisitoumusta eikä muuta sitoumusta, jonka luovutus tai panttaus rajoittaa tarjouksen tai varauksen tekijän oikeutta tehdä 1 §:n 1 momentissa tarkoitetun varauksen, ostotarjouksen tai sopimuksen perusteella väitteitä sitoumuksen vilpittömässä mielessä haltuunsa saanutta kohtaan. (7.10.2005/795)

Mitä 1 momentissa säädetään, ei koske pankin asettamaa omaa vekseliä.

Joka 1 momentin säännöksen vastaisesti ottaa vekselin tai juoksevan sitoumuksen, ei saa vedota siihen. Velallisen oikeudesta esittää väitteitä siirronsaajaa kohtaan säädetään erikseen.

5 §

Kielto vastaanottaa päällekkäisiä käsirahoja

Kun myyjä on vastaanottanut käsirahan, hän ei saa samasta asunnosta ottaa toista käsirahaa tai tarjousta ennen kuin ensiksi mainittu käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on käynyt selväksi, että käsiraha jää myyjän hyväksi. Jos myyjä on ottanut päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset, joiden johdosta käsirahat on annettu, eivät sido tarjousten tekijöitä.

6 §

Eräiden rahamäärien yläraja (7.10.2005/795)

Tarjouksen tekijä voi 3 §:n 2 momentin nojalla menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Sama yläraja koskee hyvitystä, jonka myyjä voi joutua suorittamaan tarjouksen tekijälle 3 §:n 3 momentin nojalla. (7.10.2005/795)

Edellä 1 momentissa tarkoitettua rahamäärää voidaan yksittäistapauksessa sovitella, jos se muuten olisi kohtuuton ottaen huomioon kaupan syntymättä jäämisen syyt, vastapuolelle aiheutunut vahinko tai muut seikat.

Julkaistu

Kuntotutkimus

Kiinteistökaupassa on syytä käyttää rakennusalan kuntotutkijaa tarkastamaan rakennuksen kunto. Tämä koskee kaikkia omakotitaloja, rivitaloja ja pientaloja. Se ei ole pakollista, mutta koska kyseessä on isot rahat ja asumisen terveys, kaupan kohteen kunto selvitettävä perusteellisesti.

Periaatteessa kuka tahansa voi tutkia rakenteita ja antaa lausuntoja virheistä, korjaamisesta ja kunnosta. Silloin tietysti rakennusalan koulutus ja kokemus on ratkaisevassa asemassa. Hinnat vaihtelevat normaalisti kohteen laajuudesta riippuen käynnin ja raportin sisältäen 500-1500 euron välillä.

Kuntotutkijan raporttia on luettava erityisellä huolellisuudella. Jos myyjä on teettänyt raportin myyntiä varten, on ostajan hyvä käyttää sen lukemiseen omaa asiantuntijaa. Jos kuntotutkimusta ei ole tehty, on ostajan hyvä sellainen teettää ja valita oma tutkija. Välittäjän suosittelema kuntotutkija ei ehkä ole hyvä ajatus varsinkin, jos välittäjä käyttää säännönmukaisesti samaa tutkijaa. Kuntotutkija vastaa tietysti raportin sisällöstä. Mutta usein itse raportti on kirjoitettu väljästi kuten “kovalla tuulella myrskypellin puuttuminen saattaa aiheuttaa veden ja lumen pääsyä yläpohjarakenteisiin” joka ei tarkoita, että mitään vaurioita olisi syntynyt tai “rakennus on ns. matalaperusteinen, joissa ongelma on kosteuden siirtyminen seinien alaosiin” joka myöskään ei tarkoita että vaurioita olisi syntynyt. Usein joudutaan harkitsemaan lisäselvitysten jopa rakennusavausten teettämistä. Mutta nämä ovat juuri niitä kysymyksiä, joita ostajan pitää asiansa osaavan rakennusalan ammattilaisen kanssa käydä läpi huolellisesti. Ongelmia syntyy ennenkaikkea siitä, että kauppa tehdään liian nopeasti ja huolimattomasti. Vanhan ja usein uudenkin omakotitalon ostaminen on erittäin haastava kaupantekotilanne, jossa riskit ovat suuret.

Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK)

Asuntokaupan kuntotarkastaja on tarkoitettu juuri rakennuksen kunnon selvittämiseen kaupan yhteydessä. Asuntokaupan yhteydessä tehtävän aistienvaraisen ja rakennetta rikkomattoman kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista. Pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja noudattaa tarkastuksessaan suoritusohjetta KH 90-00393 (2007) tai KH 90-00394 (2007).

Rakennusterveysasiantuntija (RTA)

Asuntokaupoissa käytetään myös rakennusterveysasiantuntijaa, joka on VTT:n sertifioima. Laajassa koulutuksessa ja tutkinnossa on painotettu rakentamisen lisäksi sisäilman terveysvaikutuksia. Varsinkin mitä vanhempi rakennus sitä suositeltavampaa on käyttää rakennusterveysasiantuntijaa.

Rakennuksen kuntoarvioija (PKA)

Kuntoarvion tavoitteena on edistää kiinteistön kunnossapitoa ja oikein ajoitettuja ja toteutettuja korjaustoimenpiteitä. Aluerakenteet, rakennustekniikan ja tilat arvioi rakennustekninen asiantuntija. Talotekniikan asiantuntija arvioivat kiinteistön LVIS-järjestelmät. Kuntoarvioraporttiin sisältyy pitkän aikavälin kunnossapitoehdotus, PTS-ehdotus. Siinä esitetään korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteiden kustannusennusteet kuntoarvion laadintahetken kustannustasossa ja ehdotus toteutusaikatauluksi.

Kuntoarvioraportilla annetaan kokonaiskuva asunto-osakeyhtiön vastuulla olevista rakenneosista ja arvio merkittävimmistä korjaustarpeista ja tarvittavista lisätutkimuksista. Pätevöitynyt rakennuksen kuntoarvioija noudattaa soveltuvaa, esim. KH 90-00535 (2013).

Tavarantarkastajat (HTT)

Tavarantarkastajia käytetään yleensä jo löydettyjen virheiden selvittämiseen. Nimikettä tavarantarkastajat, (HTT hyväksytty tavarantarkastaja) valvoo Keskuskauppakamari. Näitä löytyy eri rakentamisen aloille. Tavarantarkastaja toimii puolueettomana asiantuntijana osapuolille. Hyvä olisikin sopia yhteisesti tavarantarkastajan hakemisesta. Mutta pyyntö voidaan tehdä yksinkin. Tavarantarkastukseen kutsutaan kaikki osapuolet. Raporttiin kirjataan osapuolten näkemykset ja tehdyt havainnot riidan kohteesta. Erikseen pyydettäessä tavarantarkastaja antaa korjauksen kustannuksista arvion.

Sisäilma-asiantuntija tutkii sisäilmahaittoja

Kosteusvaurion kuntotutkija (entinen a-luokan kosteustekninen kuntotutkija) tutkii kosteusvaurioita.

Kosteusvaurion korjaussuunnittelijan ja kosteusvaurion korjaustyönjohtajan pätevyys perustuu maankäyttö ja rakennuslakiin ja ympäristöministeriön ohjeisiin, joita sovelletaan kosteusvaurioiden korjaamiseen. Näillä on erityisesti merkitystä kun korjaus on luvanvaraista toimintaa.

Homekoirat

Viiimeisenä kuntotarkastajana on syytä mainita myös homekoirat. Ne soveltuvat hyvin ensivaiheen selvityksiin ennen kauppaa ja kaupan jälkeen. Pelkästään homekoiratutkimuksiin ei pidä kuitenkaan luottaa myytäessä asuntoa tai selvitettäessä sen kosteusvaurioita. Asia vaatii aina käytännössä myös rakentamisen ja kosteusvaurioiden asiantuntijoiden tarkemmat selvitykset.

Ks. Kuluttajavirasto ja Helsingin sanomien artikkeli “Näin löydät pätevän kuntotarkastajan ja voit välttää kalliit korjaukset – Ammattitaidoton tarkastaja ei aina huomaa homevauriota” .

Julkaistu

Korjaukset

Korjaustoimet

Laki ei erityisesti velvoita ilmoittamaan rakennuksen korjaustoimia. Kiinteistökaupassa ei ole isännöitsijätodistusta, josta ne ilmenisivät. Ostajan pitää ne siten itse selvittää. Usein korjauksista mainitaan myyntiesitteessä. Kiinteistövälittäjä pitää ne selvittää myyjältä ja kertoa ostajalle. Ratkaisevaa on silloin se miten tarkasti korjaukset on ilmoitettu ja selvitetty. Ostajan onkin syytä kyselemällä ja todisteellisesti esim. sähköpostilla ne selvittää.

Jos esimerkiksi rakennuksessa on ollut kosteusvaurio, varsinkin jos se on korjattu lähiaikoina, on se syytä ilmoittaa ostajalle. Jos ostaja erityisesti kysyy näistä, on myyjän intressissä antaa tiedot vielä tarkemmin. Laiminlyönti saattaa johtaa vastuuajan pitenemiseen yli 2v/5v määräaikojen jopa 10 vuoteen (törkeä huolimattomuus, petollinen menettely).

Kun korjaustoimia ilmoitetaan pitää ne ilmoittaa tarkasti esim. ei maininnalla “salaojat uusittu 2008” jos ne on uusittu vain osalta rakennusta. Oikea tapa ilmoittaa asia on “salaojat uusittu 2009 silloin peruskorjatun länsisiiven ympärille ja liitetty vanhoihin salaojiin”. Jos sanotaan, että yläkerran WC vuotanut 1980 joka korjattu, niin ostajan pitää selvittää mitä ja kuka on silloin korjannut. Kaikki on tehtävä kirjallisesti. Tämä voi tapahtua esim. sähköpostilla ennen kauppaa. Niitä ei tarvitse ottaa kauppakirjan ehdoiksi.

Mikäli korjaustoimia on tehty, olisi ostajan hyvä käydä ne tarkasti myyjän kanssa läpi. Kuntotarkastuksissa jos ne tehdään AKK-ohjeiden mukaan nämä käydään läpi. Jos korjaustoimi on ollut luvanvarainen on asiasta tietysti antaa rakennuslupa- ja valvonta-asiakirjat.

Vakuutusyhtiöt korvaavat useita vahinkoja, jolloin sitä koskeva aineisto on hyvä pyytää nähtäville.

Jos ulkopuolinen ammattilainen tekee korjaustoimia, voidaan luottaa hänen ammattitaitoonsa. Mutta mikäli korjaustoimi tehdään ei ammattilaisen toimesta, on tämä tuotava esille. Ostajalla on oikeus odottaa, että korjaustoimet on tehty hyvän rakennustavan ja normien sekä asennusohjeiden mukaisesti. Virhe korjauksessa saattaa johtaa salaisena virheenä hinnanalennukseen, mutta jos korjaustavasta olisi tullut kertoa ostajalle (esim. tee se itse korjaus) vastuu on vahingonkorvausvastuuta ja siten laajempaa määrällisesti ja ehkä ajallisestikin.

Elinkeinonharjoittajilla on 10 vuoden vastuu virheistä myös uusille omistajille.

Julkaistu

Irtaimet esineet kaupan yhteydessä

Kauppakirjaan tai sen liitteeseen on hyvä kirjoittaa tarkasti mitä irtaimistoa kaupan mukana siirtyy. Kaikki mikä on kiinteästi kiinnitetty esim. ilmalämpöpumppu, hälytyslaitteet, verhotangot, kiinteät kaapit jne (aineisosa) on osa asuntoa siirtyy ilman erillistä sopimusta. Mutta kaikki muu irtain on syytä sopia erikseen esim. kodinkoneet, pihakeinu, kottikärry, tikkaat (tarpeisto) jne.

Kiinteistöön tai asunto-osakkeeseen kuuluvaa tarpeistoa ja ainesosia ei voi myydä tavallisena koti-irtaimistona vaan ne ovat osa asunto-osakkeen tai kiinteistön kauppaa ja kokonaishintaa. Asialla on merkitystä verotuksessa. Ja sen johdosta myyntihinta tulee jakaa asuntoon tai kiinteistöön ja mukana myytävään irtaimistoon.

Irtaimistoluettelossa on lueteltava myydyn irtaimiston esineet ja kunkin esineen hankinta-aika sekä arvo kaupantekohetkellä. Esineiden arvona käytetään niiden todellista, käytetyn tavaran arvoa, ei uuden vastaavan tavaran arvoa tai alkuperäistä hankintahintaa (esineen laatu, hankintavuosi ja perusteltu nykyarvo).

Koti-irtaimiston myyminen ja verotus?

Voit myydä tavanomaista koti-irtaimistoa verottomasti, jos myynnistä saadut voitot ovat alle 5 000 euroa. Ylittävästä osasta maksetaan luovutusvoittoveroa. Myynnin tappiota et voi vähentää verotuksessa.

Mitkä ovat ainesosia ja tarpeistoa?

Ainesosia ovat asuntoon kiinteästi kuuluvat laitteet ja varusteet, joita ei voi irrottaa jättämättä selviä ja rumentavia jälkiä. Tällaisia ovat esimerkiksi kaiteet, vaatekomerot, kasvavat puut ja pensaat sekä kylpyhuone- ja keittiökalusteet.

Tarpeistoa ovat esineet, jotka kuuluvat kiinteistön käyttötarkoitukseen. Esimerkkejä tarpeistosta ovat jää- ja pakastekaapit, sälekaihtimet, pyykinkuivausteline ulkona sekä postilaatikko.

Julkaistu

Asuntokauppalaki

Asuntokauppojen yhteydessä on hyvä tutustua asuntokauppalakiin.   

Asuntokauppalaki koskee asunto-osakkeiden kauppaa, ja lakia sovelletaan asunto-osakkeisiin ja kiinteistöyhtiön osakkeisiin, mikäli ne oikeuttavat asunnon hallintaan. Laissa säädetään erikseen käytetyn ja uuden asunnon kaupasta. 

Lakia sovelletaan myös osaomistusasuntojen sekä loma-asuntojen kauppaa, mutta lakia ei sovelleta sellaisten asunto-osakkeiden kaupassa, jotka oikeuttavat hallitsemaan vain autotallia, varastotilaa tai liikehuoneistoa. 

Asuntokauppalaki määrittää sekä myyjän että ostajan oikeuksia ja velvollisuuksia sekä toimii ohjeena riitatilanteissa. Laissa säädetään mm. asuntokauppojen tekemisestä ja erilaisista virhetyypeistä. 

Ostajan ja myyjän keskeiset oikeudet ja velvollisuudet 

Asuntokauppojen yhteydessä myyjällä on suuri vastuu asunnon tietojen antamisesta ostajalle. Myyjän on ilmoitettava ostajalle kaikista olennaisista tiedoista sekä kaikista asunnosta havaituista virheistä. Mikäli myyjä ei anna oleellisia tietoja tai antaa virheellisiä tietoja, asunnossa saattaa olla virhe, johon ostaja voi vedota kaupanteon jälkeen. 

Myös ostajalla on vastuita asuntokaupoissa. Esimerkiksi ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus ja velvollisuus ilmoittaa havaituista virheistä myyjälle kohtuullisessa ajassa. Velvollisuuksien laiminlyönneistä voi seurata se, ettei havaittuihin virheisin voida oikeudellisesti vedota jälkikäteen. 

Asuntokauppalain virhetyypit 

Asuntokauppalaissa säädetään monenlaisista erilaisista asuntokauppojen virhetyypeistä. Asuntokaupan virhetyyppejä ovat laatuvirhe, taloudellinen virhe, oikeudellinen virhe, salainen eli piilevä virhe sekä virhe asuntoa koskevissa tiedoissa. 

Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Maksimiaika virheen havaitsemiselle ja siitä reklamoimiseksi on kaksi vuotta. Kahden vuoden valitusaika voi pidentyä erityistapauksissa, mikäli myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai arvottomasti. 

Julkaistu

Asunto-osakeyhtiölaki

Asunto-osakeyhtiölaki koskee kaikkia sellaisia osakeyhtiöitä, jotka on rekisteröity Suomen lain mukaisesti asunto-osakeyhtiönä. Asunto-osakeyhtiön toimintaa määritellään sekä asunto-osakeyhtiölaissa että yhtiöjärjestyksessä. 

Asunto-osakeyhtiölaki määrää keskeiset reunaehdot asunto-osakeyhtiön toiminnalle. Laissa säädetään myös taloyhtiön ja osakkeenomistajan keskeisistä oikeuksista ja velvollisuuksista sekä tilanteista, joissa yhtiöjärjestys voi poiketa laista. 

Asunto-osakeyhtiölain olennaisin periaate on yhdenvertaisuusperiaate, joka tarkoittaa, että yhtiökokous, hallitus eikä isännöitsijä saa päättää tai tehdä sellaista päätöstä, mikä tuottaa jollekin osakkaalle etua toisen osakkaan kustannuksella. 

Keskeiset kunnossapitovastuun määräykset löytyvät asunto-osakeyhtiölain neljännestä luvusta. Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja taloyhtiön kesken, jollei yhtiösopimuksella määrätä toisin. 

Julkaistu

Yhtiöjärjestys

Yhtiöjärjestys on yksi merkittävimmistä lakisääteisistä asunto-osakeyhtiön asiakirjoista. Jokaisella asunto-osakeyhtiöllä on yhtiöjärjestys, jossa määritellään sääntöjä erilaisiin tilanteisiin, kuten taloyhtiön ja osakkaiden vastuu, hallituksen jäsenten lukumäärä sekä velvollisuudet ja oikeudet.  

Yhtiöjärjestys hyväksytään yhtiökokouksessa ja se rekisteröidään välittömästi kaupparekisteriin. Osakkeenomistajat voivat muuttaa yhtiöjärjestystä laissa säädetyin edellytyksin. Yhtiöjärjestyksen minimivaatimukset säädetään asunto-osakeyhtiölaissa eikä yhtiöjärjestys saa olla lain vastainen. 

Asuntokaupoissa yhtiöjärjestys on luettava huolellisesti, koska se sisältää taloyhtiön toimintaohjeet muun muassa siitä, miten yhtiössä tehdään päätöksiä, millaisia vastikkeita osakkaalta voidaan periä, miten taloyhtiön tiloja voidaan käyttää sekä mitä rajoituksia huoneenvuokraukseen sisältyy. 

Yhtiöjärjestyksestä on tarkistettava vähintään lunastuslausekkeen olemassaolo, mahdolliset poikkeamat kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja taloyhtiön välillä sekä vastikeperusteet. Sen lisäksi on suositeltavaa perehtyä taloyhtiön toimintasääntöihin. 

Lunastuslauseke 

Asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy toiselle muulta omistajalta kuin yhtiöltä. 

Joissakin asunto-osakeyhtiöissä voi olla lunastuslauseke, joka oikeuttaa muut osakkeenomistajat lunastamaan myydyt osakkeet. Koska lunastuslausekkeet voivat johtaa erilaisiin riitaisuuksiin, on se tarkistettava ennen asuntokauppoja. Lunastuslauseke tarkistetaan yhtiöjärjestyksestä. 

Lunastuslauseke koskee niin osakkeiden myyntiä kuin lahjoitusta eli käytännössä lähes kaikenlaisia siirtoja. Lunastusoikeus ei tosin koske tietyin edellytyksin testamentinsaajia. 

On huomioitava, että lunastusoikeus voi siirtyä vasta asunnon ostamisen jälkeen. Yhtiöjärjestyksessä voidaan edellä mainitun perusteella määritellä lunastusoikeudesta ja sen määräämisestä. 

Kunnossapitovastuun jakautuminen 

Kunnossapitovastuu jakautuu lain mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä säädetä toisin. Kunnossapitovastuun jakautuminen voidaan tarkistaa yhtiöjärjestyksestä. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole kunnossapitovastuun jakautumisesta määräyksiä, määräytyy kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiölain mukaan. 

Vastikeperusteet 

Yhtiövastikkeen määräysperusteet määrätään yhtiöjärjestyksessä. Vastikeperusteet ovat erilaisia eri taloyhtiöissä, joten on suositeltavaa perehtyä niihin ennen kauppojen solmimista. 

Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan taloyhtiölle yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Perusteena voi olla esimerkiksi osakkeiden lukumäärä, huoneiston pinta-ala taikka sähkön tai lämmön kulutus. 

Yhtiövastikkeita on erilaisia. Esimerkiksi yhtiövastike voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä siten, että tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste tai että maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjä osakkeiden omistajia.