Kiinteistökauppa
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

Tarjouksen yhteydessä oleva sopimussakkolauseke on pätevä vain silloin, kun kaupanvahvistaja on vahvistanut sen. Ostajalla on kuitenkin oikeus saada maksamansa käsiraha takaisin, mikäli ostajalla on pätevä peruste perua kiinteistökaupan ostotarjous.

Kiinteistökaupasta tehty tarjous on voimassa sen voimassaoloajan ajan. Mikäli tarjoukseen ei ole asetettu tarjouksen voimassaoloaikaa, katsotaan sen olevan voimassa kohtuullisen ajan.

Suullinen osto- tai myyntitarjous ei ole kiinteistökaupassa oikeudellisesti sitova.

Osto- tai myyntitarjous ei sido kiinteistökaupassa vastaavalla tavalla osapuolia kuin asuntokaupoissa.

Mikäli toinen osapuoli vetäytyy kaupasta, on maakaaressa (MK 2:8) vetäytymisen varalta sanktiosäännös:

“Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.”

Osapuolet voivat halutessaan sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Kiinteistökaupan esisopimuksessa voidaan kuitenkin sopia, että se sitoo ainoastaan toista osapuolta. Esisopimus tehdään maakaaren mukaisesti kirjallisesti sekä sopimus on kaupanvahvistajan allekirjoituksella vahvistettava.

Maakaaren mukaan esisopimuksessa on mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti.

Esisopimus on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä, jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty.

Osapuolella on oikeus tietyin edellytyksin kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Lisäksi osapuolella on oikeus saada korvaus aiheutuneesta vahingosta esisopimusta rikkoneelta osapuolelta.

Kiinteistökauppa tehdään kirjallisesti siten, että myyjä ja ostaja allekirjoittajat kauppakirjan sekä julkinen kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistökauppa voidaan tehdä myös sähköisesti Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.

Kiinteistökauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty laissa säädetyllä tavalla. Kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutettava kiinteistö, luovutustarkoitus, myyjän ja ostajien henkilötiedot sekä kauppahinta tai muu vastike. Lisäksi kauppakirjaan voidaan sisällyttää purkavia ja lykkääviä ehtoja sekä muita kaupan kannalta tärkeitä tietoja.

Mikäli myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.

Huolellisella kauppakirjan laadinnalla voi välttää monia syntyviä riitoja.

Vaihtele sisältöä
Kiinteistökaupan tiedot
  1. Omistajan tai omistajien selvittäminen sekä mahdollisesti aviopuolison suostumus, jos asuinkäytössä olevan asunnon omistaa vain toinen puoliso (ei koske avopuolisoita) tai jos asunto on lesken hallinnassa kuolemaansa asti.
  2. Lainhuutotodistus, rasitustodistus, rekisteriote ja kartta.
  3. Kaavoitustilanne ja kaavoitushankkeet.
  4. Rakennusluvat, kaikki piirustukset, uudemmat rakennustyön tarkastusasiakirjat, rakennusvalvonnan huomautukset, kosteuseristyksen tarkastusasiakirjat.
  5. Hallinnanjakosopimus, jos kiinteistöllä on useita omistajia ja asuntoja.
  6. Muut kiinteistöä koskevat sopimukset, kuten sähkösopimus, vesisopimus ja liittymäsopimukset.
  7. Edellisen myyjän asiakirjat, jos kaupat on tehty viiden vuoden sisällä-
  8. Kiinteistöön tehdyt korjaustoimet.
  • Rakennuksen tarkistaminen sekä ulkoa että sisältä.
  • Tekniikan tarkastaminen, huoltohistoria ja nuohous.
  • Energiakulutus ja energiatodistus.
  • Ilmanvaihtokone, lämpöpumppu tai vastaava sekä niiden huolto- ja korjaushistoria.
  • Sisäilman tarkistaminen.
  • Kosteiden tilojen erityinen tarkastus.
  • Vuokratodistus on tarkistettava, jos rakennus on vuokrttu.
  • Rakennuksen ja tontin historia.
  • Vakuutukset ja vakuutuskorvaukset.
  • Naapureiden kanssa tehdyt suulliset ja kirjalliset rekisteröimättömät sopimukset.
  • Kotieläimet ja tuholaiset.
  • Kreosootti ja asbesti.
  • Jätevesijärjestelmä.
  • Naapurustosta lähtevä melu ja haju (esim. sikala, kanala, louhintaa, saha).
  • Vesistöön liittyvät kysymykset.
  • Myyjän haastattelu ja sen kirjaaminen.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.
Vaihtele sisältöä
Vaihtele sisältöä
Kuntotarkastus

Kuntotarkastuksen teettäminen ennen kauppaa ei ole pakollista, mutta suositeltavaa.

Myyjä, ostaja tai välittäjä voi olla kuntotarkastuksen tilaajana.

Kuntotarkastus turvaa myyjän tiedonantovelvollisuutta, mutta ei koskaan vapauta myyjää vastuusta. Kuntotarkastus on keino selvittää asunnon yleiskuntoa ja riskikohtia.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.
Vaihtele sisältöä
Vakuudet

Tyypillisesti ennen kiinteistökauppaa varmistetaan siitä, että kaupan kohteeseen otetaan kotivakuutukset, jotka korvaavat äkillisiä ja ennakoimattomia vahinkoja. Kotivakuutuksessa ei aina ole oikeusturvavakuutusta, vaan se pitää aina erikseen tarkistaa.

Oikeusturvavakuutus on vahinkovakuutus, jolla korvataan asianajo- ja oikeudenkäyntikulut riita-asioissa. Oikeusturvavakuutusta voidaan myös laajentaa niin, että se kattaa myös vastapuolen oikeudenkäyntikulut siltä varalta, että häviää jutun.

Asunnon mahdollisia piilovirheitä varten voi hakea piilovirhevakuutusta. Piilovirhevakuutus on käytetyn asunnon myyjälle annettava vapaaehtoinen vakuutus ennen kauppaa. Piilovirhevakuutus suojaa sekä myyjää että ostajaa.

Rakennevirhevakuutus eli suorituskyvyttömyysvakuutus on asuntokauppalakiin perustuva perustajaosakkaan vastuulle kuuluva pakollinen vakuutus. Tällä suojataan ostajia uudiskohteissa urakoitsijan maksukyvyttömyyttä vastaan.

Oikeusturvavakuutus on vakuutus, jonka tarkoituksena on korvata riita-asioissa asianajo- ja oikeudenkäyntikulut, jotka aiheutuvat lakimiesavun käyttämisestä.

Usein oikeusturvavakuutus myydään kotivakuutuksen liitännäisenä, mutta ei kaikissa tapauksissa. Sen takia on varmistettava, onko oikeusturvavakuutus olemassa ja millaiset ehdot siinä on.

Vakuutus on oltava voimassa jo kaupantekohetkellä, jotta sitä voidaan hyödyntää.
Kaupanteko ja sen jälkeen

Kaupantekotilaisuuteen on valmistautuva huolellisesti.

Ennen tilaisuutta ostajan ja myyjän on luettava kauppakirjaluonnos huolellisesti läpi. Ostajan on myös perehdyttävä mahdolliseen kuntotarkastusraporttiin ennen kiinteistökauppojen tekemistä.

Kaupantekotilaisuudessa on paikalla mukana ostaja, myyjä, julkinen kaupankäyntivahvistaja sekä mahdollisesti myös kiinteistönvälittäjä. Molemmilla kaupan osapuolilla on oltava henkilöllisyystodistus mukana. Kaupanvahvistajan tehtävänä on myös varmistaa osapuolten henkilöllisyys.

Kaupantekotilaisuudessa käydään mahdollisen kiinteistönvälittäjän johdolla kauppakirjan sisältö sekä selvitetään mahdolliset epäselvyydet ja huomautukset. Kiinteistövälittäjän tehtävänä on hoitaa kaupantekotilaisuudessa tarvittavat asiakirjat kuntoon sekä tarkistaa asiakirjojen ajantasaisuus.

Julkisella kaupanvahvistajalla on monia tehtäviä kaupantekotilaisuudessa. Kaupanvahvistaja vahvistaa kiinteistön kauppakirjan sekä muut asiakirjat, jotka sisällytetään kauppakirjaan. Lisäksi julkinen kaupanvahvistaja varmistaa, että kauppakirja täyttää muotomääräykset.

Kaupantekotilaisuudessa selvitetään myös käytännön asioita, kuten avaimien luovutuksesta ja hallintaoikeuden siirtymisestä.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.
  1. Lainhuudatus on hoidettava 6 kuukauden kuluessa kaupanteosta. Lisäksi on hoidettava muut rekisteröintiasiat (esim. kiinnitykset).
  2. Vakuutuksien hoitaminen kuntoon. Kannattaa tarkistaa, että vakuutuksessa edellytetyt suojatoimet on hoidettu (esim. nuohous). Kotivakuutuksen hankkiminen oikeusturvalla on myös suositeltavaa.
  3. Sähkösopimuksien ja muiden sopimuksien (jätehuolto, vesi jne) tekeminen.
  4. On otettava haltuun normaalit rakennuksen ja kiinteistön huoltotoimet erityisesti kosteudenhallintaan sisällä ja ulkona sekä ilmanvaihtoon liittyvät toimet ja paloturvallisuus.
  5. Korjaushuoltotoimien suunnittelu.

Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisen eli usein muutaman kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta. Reklamaatiosta on käytävä ilmi havaitut virheet, vaatimukset ja summa, joka virheistä vaaditaan.

Kiinteistövälittäjä
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

Kiinteistöjä ostetaan ja myydään välittäjää käyttäen tai ilman välittäjää. Usein kiinteistön myymisessä käytetään apuna välittäjää. Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on valvoa kauppaosapuolten etuja ja velvollisuuksia. Jos kiinteistö ostetaan ilman kiinteistönvälittäjän apua, on kiinnitettävä erityistä huomiota seuraaviin seikkoihin:

 

1. Tarvittavat asiakirjat

Ostajan on varmistettava, että saa myyjältä kaikki kiinteistön liittyvät tarvittavat asiakirjat.

 

2. Kauppakirja

Kiinteistönvälittäjä laatii kiinteistökaupassa kauppakirjan sekä huomioi, että kaikki tarvittavat asiakirjat on laadittu asianmukaisesti. Yksityishenkilöiden välisessä kaupassa on huomioitava, että kauppakirja on tehty oikein.

3. Varainsiirtovero

Kiinteistönvälittäjän vastuulla on huolehtia, että varainsiirtovero tulee maksetuksi. Varainsiirtovero maksetaan usein kaupantekotilaisuudessa. Lisäksi kiinteistönvälittäjä hoitaa veroilmoituksen verohallinnolle. Mikäli kiinteistönvälittäjää ei ole käytetty, ostajan on hoidettava varainsiirtovero omatoimisesti.

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mutta varainsiirtoveroilmoitus on silti hoidettava verohallinnolle.

Verotus ja laina
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

Varainsiirtoveroksi kutsutaan veroa, joka tulee maksaa asunto-osakkeen vastikkeellisesta luovutuksesta. Asunto- ja kiinteistöosakkaiden varainsiirtovero on 2,0 % kauppahinnasta. Ostaja on velvollinen maksamaan varainsiirtoveron.

Ostaja maksaa varainsiirtoveron kaupan yhteydessä, mikäli asunto-osaketta on ollut myymässä kiinteistönvälittäjä. Jos asunto-osakekauppa on tehty ilman kiinteistönvälittäjää, ostajan on ilmoitettava ja maksettava varainsiirtovero oma-aloitteisesti.

Varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa tietyissä tilanteissa.

Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa asunnosta varainsiirtoveroa, kunhan tietyt edellytykset täyttyvät. Ostajan täytyy olla kaupantekotilanteessa 18–39-vuotias ja omistaa kaupanteon jälkeen asunto-osakkeesta vähintään 50 %.

Varainsiirtoveroa ei myöskään makseta omaisuudesta, joka saadaan lahjana, perintönä, testamentilla tai yhteisomistuksen purkamisen kautta saadusta omaisuudesta.

Varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa, mikäli veron määrä on alle 10 euroa.

Vaihtele sisältöä

Kuolinpesän omistaman asunnon myynnistä saatu voitto on kuolinpesän verotettavaa tuloa.

ASP- eli asuntosäästöpalkkiojärjestelmä on valtion tukema järjestelmä ensiasunnon ostajille. Lainanottaja tekee pankin kanssa sopimuksen tietyin ehdoin ja säästää osan lainasummasta ASP-tilille. ASP-lainan saaminen edellyttää säästöedellytyksien täyttymistä. Pankki lainaa loput summasta asuntolainana.

Kiinteistökaupan virheet

Myyjän virhevastuulle eivät kuulu kiinteistön tavanomaisesta ikääntymisestä tai kulumisesta johtuvat korjaukset. Useimmiten kiinteistön kauppahinnassa on huomioitu omakotitalon ikääntymisestä johtuvat tarpeet. Omakotitalo vaatii ikääntyessään huoltoa ja korjausta. Rakennuksen eri osilla on erilaiset tekniset käyttöiät. Ostajan tulee varautua ikääntyneen talon peruskorjauksiin, huoltoon ja kaupanteon jälkeisiin yllättäviin korjauskustannuksiin.

Mikäli kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu taikka kiinteistö poikkeaa kuitenkin merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää, ostajalla voi olla virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, purkaa kauppa.

Kaikki mahdolliset kiinteistöstä havaitut virheet eivät kuulu myyjän virhevastuulle. Myyjä ei vastaa kiinteistön normaalista ikääntymisestä johtuvista korjauksista eikä sellaisista pienistä virheistä, joiden korjauskustannukset jäävät merkittävän alhaisiksi.

Myyjän virhevastuuta määritellessä on otettava huomioon ostajalle annetut tiedot kiinteistöstä. Ostaja ei voi kuitenkaan vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä tai jonka hän olisi voinut havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Lähtökohtaisesti myyjä vastaa sellaisista virheistä, jotka eivät vastaa ostajalle annettuja tietoja kiinteistöstä.

Salaisella virheellä tarkoitetaan sellaista virhettä, josta ostaja ja myyjä eivät tienneet kaupantekohetkellä. Salaisen virheen osalta molemmat osapuolet ovat toimineet huolellisesti. Virhe voi olla jäänyt huomaamatta kaupan kohteen kuntotarkastuksessa.

Mikäli virhe on ollut jommankumman tai molempien osapuolten tiedossa, kyse ei ole salaisesta virheestä. Ostaja ei voi vaatia hyvitystä virheestä, josta on ollut tietoinen.

Salainen virhe edellyttää merkittävää poikkeamaa, ja siksi ostaja ei voi vaatia hyvitystä pienestä virheestä. Myyjä vastaa salaisesta virheestä silloin, kun kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää.

Kiinteistössä on maakaaren (540/1994) mukainen laatuvirhe, jos

  1. Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.
  2. Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
  3. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
  4. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.
  5. Kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kiinteistössä on maakaaren (540/1994) mukainen vallintavirhe, jos

  1. Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
  2. Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
  3. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
  4. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla.
  5. Kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa.
  6. Määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain (554/95) 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Kiinteistössä on maakaaren (540/1994) mukainen oikeudellinen virhe, jos

  1. Ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta.
  2. Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
  3. Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta 2 kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
  4. Ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys.

Mikäli ostaja havaitsee kiinteistössä myyjän virhevastuulle kuuluvan virheen, tavanomaisin seuraamus on hinnanalennus. Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määräksi on vakiintunut korjauskustannusten määrä.

Hinnanalennus edellyttää virheeltä merkittävyydeltä, sillä parin tuhannen korjauskustannukset harvoin ylittävät merkittävyyskynnystä. Virheen merkittävyyttä voidaan arvioida korjauskustannusten kautta.

Ostajalla voi olla käytettävissä virheestä riippuen myös vahingonkorvaus tai kaupan purku. Tietyissä tapauksissa myös muita vaatimuksia voidaan esittää itsenäisinä vaatimuksina.