Irtaimet esineet kaupan yhteydessä
Kauppakirjaan tai sen liitteeseen on hyvä kirjoittaa tarkasti mitä irtaimistoa kaupan mukana siirtyy. Kaikki mikä on kiinteästi kiinnitetty esim. ilmalämpöpumppu, hälytyslaitteet, verhotangot, kiinteät kaapit jne (aineisosa) on osa asuntoa siirtyy ilman erillistä sopimusta. Mutta kaikki muu irtain on syytä sopia erikseen esim. kodinkoneet, pihakeinu, kottikärry, tikkaat (tarpeisto) jne.
Kiinteistöön tai asunto-osakkeeseen kuuluvaa tarpeistoa ja ainesosia ei voi myydä tavallisena koti-irtaimistona vaan ne ovat osa asunto-osakkeen tai kiinteistön kauppaa ja kokonaishintaa. Asialla on merkitystä verotuksessa. Ja sen johdosta myyntihinta tulee jakaa asuntoon tai kiinteistöön ja mukana myytävään irtaimistoon.
Irtaimistoluettelossa on lueteltava myydyn irtaimiston esineet ja kunkin esineen hankinta-aika sekä arvo kaupantekohetkellä. Esineiden arvona käytetään niiden todellista, käytetyn tavaran arvoa, ei uuden vastaavan tavaran arvoa tai alkuperäistä hankintahintaa (esineen laatu, hankintavuosi ja perusteltu nykyarvo).
Koti-irtaimiston myyminen ja verotus?
Voit myydä tavanomaista koti-irtaimistoa verottomasti, jos myynnistä saadut voitot ovat alle 5 000 euroa. Ylittävästä osasta maksetaan luovutusvoittoveroa. Myynnin tappiota et voi vähentää verotuksessa.
Mitkä ovat ainesosia ja tarpeistoa?
Ainesosia ovat asuntoon kiinteästi kuuluvat laitteet ja varusteet, joita ei voi irrottaa jättämättä selviä ja rumentavia jälkiä. Tällaisia ovat esimerkiksi kaiteet, vaatekomerot, kasvavat puut ja pensaat sekä kylpyhuone- ja keittiökalusteet.
Tarpeistoa ovat esineet, jotka kuuluvat kiinteistön käyttötarkoitukseen. Esimerkkejä tarpeistosta ovat jää- ja pakastekaapit, sälekaihtimet, pyykinkuivausteline ulkona sekä postilaatikko.
Käsiraha ja esisopimus kiinteistökaupassa
Kiinteistökaupassa ei ole varsinaista säännöstä käsirahasta kuten asuntokauppalaissa säädetään käsirahasta.
Jos kiinteistökaupassa halutaan maksaa käsiraha, tulee tehdä esisopimus, joka on tehtävä kuten normaali kiinteistön kauppa eli kirjallisesti ja muotomääräyksiä soveltaen. Jos näin ei ole menetelty, mutta on maksettu kuitenkin käsiraha (esimerkiksi ei ole tiedetty, että käsiraha pitää tehdä kaupanvahvistajan todistamana), käsiraha tulee palauttaa.
Jos kauppa on jäänyt syntymättä jommastakummasta johtuen ilman pätevää syytä, eikä em. muotomääräyksiä ole noudatettu, pitää toisen korvata kohtuulliset kulut turhista käynneistä, ilmoituksista jne. Korvaus on normaalisti 500-1000 euron luokkaa. Katso Kril 2008. Vahingot tulee näyttää toteen kuiteilla tmv. Kaikki vahingot ei tule kuitenkaan korvattavaksi esim. myyjän menettämiä vuokratuottoja ei korvata KKO 1993:47
“Kanteessa mainitussa kauppakirjaluonnokseksi nimitetyssä asiakirjassa Anttila ja Patrikaiset ovat sopineet tekevänsä kiinteistönkaupan välittömästi sen jälkeen, kun Anttilalle olisi myönnetty maatilalaina. Sisällöltään asiakirja on siten ollut kiinteistönkaupan esisopimus. Samana päivänä allekirjoitettu kuitti käsirahasta on liittynyt esisopimukseen, johon siinä myös on viitattu.
Koska esisopimusta ei ole tehty noudattamalla kiinteistönkaupalle maakaaren 1 luvun 2 §:ssä säädettyä määrämuotoa, se on pätemätön, eikä Patrikaisilla ole oikeutta pitää sen nojalla maksettua käsirahaa. Kun aiottu kauppa on peruuntunut Anttilan syystä, Patrikaisilla olisi oikeus vähentää palautettavasta määrästä heille esisopimuksen tekemisestä aiheutuneet, hukkaan menneet kustannukset. Saamatta jääneet vuokratulot eivät kuitenkaan ole tällaisia kustannuksia. Selvitystä ei ole esitetty muusta korvattavasta vahingosta.”
Välittäjällä on keskeinen rooli tehdä selväksi myyjälle ja ostajalle esisopimuksen ostotarjouksen ehdot kts KRIL 2007.
Maanvuokrasopimuksissa käsirahan käyttäminen on mahdollista. Sitä säätelee silloin normaalit sopimusoikeudelliset periaatteet koska tarkempia määräyksiä ei ole maakaaressa vuokratontin osalta.
Toisin kuin asunto-osakkeen kaupassa kiinteistökaupoissa ostajalla ja myyjällä on mahdollisuus vaatia oikeudessa kaupan tekemistä mikäli sopimus on tehty muotomääräyksiä noudattaen.
Maakaaren 2 luku 7 §:n mukaan “osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Esisopimuksessa voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta”.
Esisopimus on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla ja siitä on muutoinkin soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistön kaupasta säädetään. Sopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.
Osapuolella on oikeus 2 §:n 2 momentissa tarkoitetussa määräajassa kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.
Maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaan “jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset”.
Korjaukset
Laki ei erityisesti velvoita ilmoittamaan rakennuksen korjaustoimia. Kiinteistökaupassa ei ole isännöitsijätodistusta, josta ne ilmenisivät. Ostajan pitää ne siten itse selvittää. Usein korjauksista mainitaan myyntiesitteessä. Kiinteistövälittäjä pitää ne selvittää myyjältä ja kertoa ostajalle. Ratkaisevaa on silloin se miten tarkasti korjaukset on ilmoitettu ja selvitetty. Ostajan onkin syytä kyselemällä ja todisteellisesti esim. sähköpostilla ne selvittää.
Jos esimerkiksi rakennuksessa on ollut kosteusvaurio, varsinkin jos se on korjattu lähiaikoina, on se syytä ilmoittaa ostajalle. Jos ostaja erityisesti kysyy näistä, on myyjän intressissä antaa tiedot vielä tarkemmin. Laiminlyönti saattaa johtaa vastuuajan pitenemiseen yli 2v/5v määräaikojen jopa 10 vuoteen (törkeä huolimattomuus, petollinen menettely).
Kun korjaustoimia ilmoitetaan pitää ne ilmoittaa tarkasti esim. ei maininnalla “salaojat uusittu 2008” jos ne on uusittu vain osalta rakennusta. Oikea tapa ilmoittaa asia on “salaojat uusittu 2009 silloin peruskorjatun länsisiiven ympärille ja liitetty vanhoihin salaojiin”. Jos sanotaan, että yläkerran WC vuotanut 1980 joka korjattu, niin ostajan pitää selvittää mitä ja kuka on silloin korjannut. Kaikki on tehtävä kirjallisesti. Tämä voi tapahtua esim. sähköpostilla ennen kauppaa. Niitä ei tarvitse ottaa kauppakirjan ehdoiksi.
Mikäli korjaustoimia on tehty, olisi ostajan hyvä käydä ne tarkasti myyjän kanssa läpi. Kuntotarkastuksissa jos ne tehdään AKK-ohjeiden mukaan nämä käydään läpi. Jos korjaustoimi on ollut luvanvarainen on asiasta tietysti antaa rakennuslupa- ja valvonta-asiakirjat.
Vakuutusyhtiöt korvaavat useita vahinkoja, jolloin sitä koskeva aineisto on hyvä pyytää nähtäville.
Jos ulkopuolinen ammattilainen tekee korjaustoimia, voidaan luottaa hänen ammattitaitoonsa. Mutta mikäli korjaustoimi tehdään ei ammattilaisen toimesta, on tämä tuotava esille. Ostajalla on oikeus odottaa, että korjaustoimet on tehty hyvän rakennustavan ja normien sekä asennusohjeiden mukaisesti. Virhe korjauksessa saattaa johtaa salaisena virheenä hinnanalennukseen, mutta jos korjaustavasta olisi tullut kertoa ostajalle (esim. tee se itse korjaus) vastuu on vahingonkorvausvastuuta ja siten laajempaa määrällisesti ja ehkä ajallisestikin.
Elinkeinonharjoittajilla on 10 vuoden vastuu virheistä myös uusille omistajille.
Kuntotutkimus
Kiinteistökaupassa on syytä käyttää rakennusalan kuntotutkijaa tarkastamaan rakennuksen kunto. Tämä koskee kaikkia omakotitaloja, rivitaloja ja pientaloja. Se ei ole pakollista, mutta koska kyseessä on isot rahat ja asumisen terveys, kaupan kohteen kunto selvitettävä perusteellisesti.
Periaatteessa kuka tahansa voi tutkia rakenteita ja antaa lausuntoja virheistä, korjaamisesta ja kunnosta. Silloin tietysti rakennusalan koulutus ja kokemus on ratkaisevassa asemassa. Hinnat vaihtelevat normaalisti kohteen laajuudesta riippuen käynnin ja raportin sisältäen 500-1500 euron välillä.
Kuntotutkijan raporttia on luettava erityisellä huolellisuudella. Jos myyjä on teettänyt raportin myyntiä varten, on ostajan hyvä käyttää sen lukemiseen omaa asiantuntijaa. Jos kuntotutkimusta ei ole tehty, on ostajan hyvä sellainen teettää ja valita oma tutkija. Välittäjän suosittelema kuntotutkija ei ehkä ole hyvä ajatus varsinkin, jos välittäjä käyttää säännönmukaisesti samaa tutkijaa. Kuntotutkija vastaa tietysti raportin sisällöstä. Mutta usein itse raportti on kirjoitettu väljästi kuten “kovalla tuulella myrskypellin puuttuminen saattaa aiheuttaa veden ja lumen pääsyä yläpohjarakenteisiin” joka ei tarkoita, että mitään vaurioita olisi syntynyt tai “rakennus on ns. matalaperusteinen, joissa ongelma on kosteuden siirtyminen seinien alaosiin” joka myöskään ei tarkoita että vaurioita olisi syntynyt. Usein joudutaan harkitsemaan lisäselvitysten jopa rakennusavausten teettämistä. Mutta nämä ovat juuri niitä kysymyksiä, joita ostajan pitää asiansa osaavan rakennusalan ammattilaisen kanssa käydä läpi huolellisesti. Ongelmia syntyy ennenkaikkea siitä, että kauppa tehdään liian nopeasti ja huolimattomasti. Vanhan ja usein uudenkin omakotitalon ostaminen on erittäin haastava kaupantekotilanne, jossa riskit ovat suuret.
Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK)
Asuntokaupan kuntotarkastaja on tarkoitettu juuri rakennuksen kunnon selvittämiseen kaupan yhteydessä. Asuntokaupan yhteydessä tehtävän aistienvaraisen ja rakennetta rikkomattoman kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista. Pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja noudattaa tarkastuksessaan suoritusohjetta KH 90-00393 (2007) tai KH 90-00394 (2007).
Rakennusterveysasiantuntija (RTA)
Asuntokaupoissa käytetään myös rakennusterveysasiantuntijaa, joka on VTT:n sertifioima. Laajassa koulutuksessa ja tutkinnossa on painotettu rakentamisen lisäksi sisäilman terveysvaikutuksia. Varsinkin mitä vanhempi rakennus sitä suositeltavampaa on käyttää rakennusterveysasiantuntijaa.
Rakennuksen kuntoarvioija (PKA)
Kuntoarvion tavoitteena on edistää kiinteistön kunnossapitoa ja oikein ajoitettuja ja toteutettuja korjaustoimenpiteitä. Aluerakenteet, rakennustekniikan ja tilat arvioi rakennustekninen asiantuntija. Talotekniikan asiantuntija arvioivat kiinteistön LVIS-järjestelmät. Kuntoarvioraporttiin sisältyy pitkän aikavälin kunnossapitoehdotus, PTS-ehdotus. Siinä esitetään korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteiden kustannusennusteet kuntoarvion laadintahetken kustannustasossa ja ehdotus toteutusaikatauluksi.
Kuntoarvioraportilla annetaan kokonaiskuva asunto-osakeyhtiön vastuulla olevista rakenneosista ja arvio merkittävimmistä korjaustarpeista ja tarvittavista lisätutkimuksista. Pätevöitynyt rakennuksen kuntoarvioija noudattaa soveltuvaa, esim. KH 90-00535 (2013).
Tavarantarkastajat (HTT)
Tavarantarkastajia käytetään yleensä jo löydettyjen virheiden selvittämiseen. Nimikettä tavarantarkastajat, (HTT hyväksytty tavarantarkastaja) valvoo Keskuskauppakamari. Näitä löytyy eri rakentamisen aloille. Tavarantarkastaja toimii puolueettomana asiantuntijana osapuolille. Hyvä olisikin sopia yhteisesti tavarantarkastajan hakemisesta. Mutta pyyntö voidaan tehdä yksinkin. Tavarantarkastukseen kutsutaan kaikki osapuolet. Raporttiin kirjataan osapuolten näkemykset ja tehdyt havainnot riidan kohteesta. Erikseen pyydettäessä tavarantarkastaja antaa korjauksen kustannuksista arvion.
Sisäilma-asiantuntija tutkii sisäilmahaittoja
Kosteusvaurion kuntotutkija (entinen a-luokan kosteustekninen kuntotutkija) tutkii kosteusvaurioita.
Kosteusvaurion korjaussuunnittelijan ja kosteusvaurion korjaustyönjohtajan pätevyys perustuu maankäyttö ja rakennuslakiin ja ympäristöministeriön ohjeisiin, joita sovelletaan kosteusvaurioiden korjaamiseen. Näillä on erityisesti merkitystä kun korjaus on luvanvaraista toimintaa.
Homekoirat
Viiimeisenä kuntotarkastajana on syytä mainita myös homekoirat. Ne soveltuvat hyvin ensivaiheen selvityksiin ennen kauppaa ja kaupan jälkeen. Pelkästään homekoiratutkimuksiin ei pidä kuitenkaan luottaa myytäessä asuntoa tai selvitettäessä sen kosteusvaurioita. Asia vaatii aina käytännössä myös rakentamisen ja kosteusvaurioiden asiantuntijoiden tarkemmat selvitykset.
Ks. Kuluttajavirasto ja Helsingin sanomien artikkeli “Näin löydät pätevän kuntotarkastajan ja voit välttää kalliit korjaukset – Ammattitaidoton tarkastaja ei aina huomaa homevauriota” .