Ostajan selviteltäviä asioita kiinteistökaupassa

Ostajan olisi hyvä perehtyä kiinteistökaupassa kaupan kohteeseen mahdollisimman huolellisesti ja perusteellisesti. Alle on kirjattu ohjeita ja linkkejä, mitä tulee tarkastaa, kun tekee kiinteistökaupan.

Kuitenkin selviteltävät asiat voivat vaihdella kaupan kohteesta riippuen. Esimerkiksi pientalo  (esim. omakotitalo, rivitalo, erillistalot tai pienkerrostalo) voi olla muodollisesti kiinteistö taikka asunto-osakeyhtiömuotoinen pientalo. Jos kaupan kohteena on asunto-osakeyhtiömuotoinen talo, siihen sovelletaan asuntokauppalain ja asunto-osakeyhtiölain määräyksiä (ks. asunto-osakkeen kauppa), mutta silloin myyjän ja ostajan näkökulmasta siinä on kysymys osittain kuitenkin myös kiinteistökaupasta esim. sellaisia kysymyksiä kuten miten hoidettu rakennusta, vahingot jne.

Kuntotarkastus

On suuri riski mennä ostamaan vanhempi rakennus ilma  asiantuntevaa asuntokaupan kuntotarkastusta tai -tutkimusta. Ostajan kannattaisi aina käyttää omaa kuntotarkastajaa, ei siten välittäjän tai myyjän kuntotarkastajaa tai kuntotutkijaa.

Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK) on vähimmäisedellytys ammattitaitoiselle kuntotarkastajalle. Asuntokaupan yhteydessä tehtävän aistienvaraisen ja rakennetta rikkomattoman kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista.

Pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja noudattaa tarkastuksessaan suoritusohjetta KH 90-00393 (2007) tai KH 90-00394 (2007). Mikäli havaitaan riskirakenne tai epäillään sisäilmaongelmaa kannattaa käyttää rakennusterveysasiantuntijaa. Rakennusterveysasiantuntija on sertifioitu koulutus ja tutkinto, jossa on painotettu rakentamisen lisäksi sisäilman terveysvaikutuksia. Silloin tehdään myös rakenneavauksia.

Homekoiratutkimus

Yksi keino kaupan kohteen tarkistukseen voi olla mahdollisesti homekoiratutkimus. Vaikka homekoiratutkimus on hyvä vaihtoehto, homekoirat eivät aina osu oikeaan, joten lisäksi tarvitaan kuntotarkastus.

Omistajien tai omistajien selvittäminen

Omistajan tai omistajien selvittäminen ja aviopuolison suostumus, jos asuinkäytössä olevan asunnon omistaa vain toinen puoliso (ei koske avopuolisoita) tai jos asunto lesken hallinnassa kuolemaansa asti. Omistaja selvitetään lainhuutotodistuksella.

Lainhuutotodistus, rasitustodistus, rekisteriote ja kartta 

Omistaja selvitetään lainhuutotodistuksella. Jos kyseessä on vuokratontti, selvitä vuokrasopimus ja vuokraoikeuden kiinnitys. Kaikki tonttia rasittavat tekijät eivät ilmene rasitustodistuksesta. Esim. johtokarttojen (kuten tontin halki tai reunalla kulkeva viemärijohto) tiedot pitää hankkia erikseen. Katso ja tilaa todistuksia maanmittauslaitoksen sivuilta. Sähköisesti samat palvelut asiointipalvelusta pankkitunnuksilla.

Kaavoitustilanne ja kaavoitushankkeet

Erityisesti jos haetaan rakennuslupaa alueella, jossa ei ole yksityiskohtaista kaavaa, on tarkastettava, että rakennuslupa varmasti saadaan aiotunlaisena. Kaupan voi tehdä silloin ehdollisena. Varsinkin poikkeusluvat ovat joskus hankalia saada. Tämä koskee erityisesti lähelle rantaa rakentamista ilman rantakaavaa. Sama koskee loma-asunnon muuttamista ympärivuotiseksi, johon tarvitaan rakennuslupa. Poikkeamispäätökset saattavat mennä hallinto-oikeuteen. Usein valittaminen on turhaa. Joka tapauksessa näissä kuluu joskus vuosia aikaa.Myös pitää huomioida kuntien etuosto-oikeus mahdollisena uhkana sille, että kunta tulee ostajaksi kaupassa. Onko kaavamuutoksia odotettavissa?

Kaupan kohteeseen tutustuminen

Tämä on ostajan tärkein tehtävä kiinteistökaupoissa. Tontti, sen rakennukset täytyy kaikki tarkastaa huolellisesti koska mihinkään mikä on nähtävissä ei voi jälkeenpäin vedota myyjän vastuuna. Ja tästä on tehtävä kirjaukset katselmusmuistioon mitä käytetään hämmästyttävän vähän. Asuntokaupan kuntotarkastuksessa näitä käydään kyllä läpi jos se tehdään KH kortin mukaisesti. Myös kaupan varustus esim. mitkä koneet ym. kuuluvat kauppaan on kirjattava ylös epäselvyyksien välttämiseksi.

Rakennusluvat ym.

Rakennusluvat, kaikki piirustukset, uudemmissa rakennustyön tarkastusasiakirja, rakennusvalvonnan huomautukset, kosteuseristyksen tarkastusasiakirjat. Onko poikettu virallisista rakennuslupakuvista miltä osin? Onko luvat lainvoimaisia eli niistä ei voida enää valittaa.

Hallinnanjakosopimus

Hallinnanjakosopimus, jos kiinteistöllä on useita omistajia ja asuntoja (eikä kyseessä ole asunto-osakeyhtiö).Huomaa, että kauppaa ennen saatetaan hallinnanjakosopimusta joutua muuttamaan ja silloin saatetaan tarvita muiden omistajien ja pantinhaltijoiden lupa. Hallinanjakosopimuksen sisältö onkin syytä tarkistaa kaupantekotilanteessa asiantuntijalta koska niiden sisältö on usein puutteellinen. Viranomaiset eivät niitä tarkista vaikka rekisteröivätkin.

Maksut

Maksut eli mitä maksetaan yhteisesti ja mitä yksin. Näitä määritellään asunto-osakeyhtiömuotoisissa yhtiöissä yhtiöjärjestyksessä vastikkeina ja muissa hallinnanjakosopimuksilla. Rivitaloissa vastikkeet ovat 3 euron tasoa per neliö.

Sopimukset

Sopimukset kuten sähkösopimus, vesisopimus, liittymäsopimukset. Kauppakirjaan pitää kirjata niiden siirtymiset.

Rakennusoikeus

Rakennusoikeus, paljonko käytetty ja paljonko jäljellä ja miten se jakautuu mahdollisille useammille omistajille. Tässä yhteydessä on myös syytä selvittää pinta-alat. Katso rakennusoikeudesta asuntokaupassa erillinen kirjoitus.

Luvaton rakentaminen, onko sellaista. Rakennusluvista on kiinteistökaupoissa jatkuvasti riitaa esim. olisiko salaojien asentamiselle pitänyt hakea rakennuslupaa ja mitä siitä seuraa kun lupaa ei ole haettu. Tyypillinen tilanne on myös kylmän ullakon rakentaminen lämpimäksi, johon lupaa ei edes saisi. Tähän liittyy myös kysymys minkälaisia suunnitelmia on tehty.

Asiakirjat

Talokansio jossa on kaikki rakentamiseen, huoltoon ja laitteisiin liittyvät asiakirjat (suunnitelmat, piirustukset, käyttöohjeet, valokuvat jne.). Edellisen myyjän asiakirjat varsinkin jos kaupat on tehty 5 vuoden sisällä. Puuttuvia asiakirjoja voi tiedustella rakennusvalvonnasta. Suunnitelmiin ei voi aina luottaa koska usein on rakentaminen tehty varsinkin vanhemmissa muulla kuin suunnitelmissa kuvatuin tavoin.

Korjaustoimet

Korjaustoimet on selvitettävä tarkoin, milloin, mitä, kuka ja miten on korjattu. Tämä saattaa olla hyvinkin tärkeä selvittää yksityiskohtaisesti ja niin ettei jää epäselvyyksiä esim. miltä osin ja miten on salaojitukset uusittu. Putkiremontti keskikokoisessa pientalossa maksaa pääkaupunkiseudulla edullisesti tehtynä noin 6000€ ja muualla noin 4000€. Lisäksi tulee samalla kylpyhuoneiden pintaremontit, jolloin em. summat kaksin tai kolminkertaistuvat tasosta riippuen.

Muut asiat

  • Rakennuksen tarkastaminen ulkoa ja sisältä (ks. Ostajan tarkastuslista).
  • Tekniikan tarkastaminen. Teknisissä laitteissa huoltohistoria. Laitteiden äänekkyys kyselemällä.
  • Huoltohistoria. IV-koneet, salaojien puhdistus, nuohous jne.
  • Energiakulutus, energiatodistus. Kulutushistoriasta selvitys.
  • Radonmittaukset. Ks. Säteilyturvakeskus.
  • Ilmanvaihtokone, lämpöpumppu tai vastaava ja niiden huolto ja korjaushistoria.
  • Sisäilman tarkastaminen, esim. katkaisemalla ilmanvaihto vuorokaudeksi tai pariksi ja tekemällä hajuhavaintoja. Jos koneellisen poiston voi laittaa tehostetulle asennolle voi n. 30 minuutin päästä havainnoida tuleeko alapuolisista tai seinärakenteista hajuja.
  • Ilmanvuotohavainnot. Vetoisuuskohdat. Kylmäsillat. Nämä ovat usein myös kosteusvaurioriskikohtia kun lämminilma kohtaa kylmän ja alueelle kertyy lämpötilaeroista riippuen paljonkin kosteutta. Lämpökuvaus.
  • Kosteiden tilojen erityinen tarkastus. Tiivistykset saumakohdissa ja läpivienneissä. Kosteuseristykset ja niiden kunto. Vanhoissa rakennuksissa on todennäköisesti vanhoja homeisia rakenteita näissä kohdissa.
  • Jos rakennus on vuokrattu niin vuokrasopimus. Vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan uudelle omistajalle. Tarkista erityisesti ettei vuokrasopimus ole useamman vuoden määräaikainen, jolloin et pääse siitä eroon ennen määräaikaa. Vuokravakuuden siirto. Yhteys vuokralaiseen?
  • Rakennuksen ja tontin historia. Entisten asukkaiden haastattelu.
  • Vakuutukset ja vakuutuskorvaukset, onko sellaisia maksettu? Myös sen tarkastaminen suostuvatko vakuutusyhtiöt antamaan vakuutuksia vanhalle omakoti- tai rivitalolle.
  • Naapureiden kanssa tehdyt suulliset ja kirjalliset (rekisteröimättömät) sopimukset.
  • Naapuruussuhteet eli onko ollut riitoja.
  • Kotieläimet. Onko mitään haittoja näistä havaittavissa.
  • Tuholaiset. Esim. hiiret ovat tyypillinen ongelma vanhoissa taloissa ja silloin niiden jätöksiä ja jäänöksiä on eristeissä, josta voi aiheutua hajuhaittoja ja johtaa laajalti eristeiden vaihtamiseen.
  • Kreosootti, erittäin hankala ongelma vanhoissa omakotitaloissa. Kreosootti on ratapölkyn tuoksu ja on todettavissa lattiarajoista, pistorasioista portaiden ulkoseinistä jne.
  • Asbesti. Lisää korjauskustannuksia. Linkki https://www.ttl.fi/tyoymparisto/altisteet/asbesti/asbestipurkutyo/
  • Jätevesijärjestelmä ennen 2004 rakennetuissa omakotitaloissa, saattaa aiheuttaa isojakin kustannuksia omistajanvaihdoksessa varsinkin jos ryhdytään peruskorjauksiin. Katso esim. omakotiliiton sivuilla ohjeet kunnostustarpeesta Jätevesiopas
  • Melu ja haju (esim. sikala, kanala,louhintaa, saha, junarata, lentomelu tmv.) ongelmat.
  • Vesistöön liittyvät kysymykset, rannoilla vesijättömaan omistus.
  • Kaikki tieto ja informaatio todisteellisesti esim. em listaan kirjoittaen ja kauppakirjan osaksi tai myyjän ja ostajan allekirjoitukset. Kun myyjä antaa jonkun tiedon nimenomaisesti siihen voidaan vedota aina määräajoista riippumatta kun tiedonantovirhe on huomattu. Tiedon kirjaamisessa täytyy vain olla tarkka, että se ymmärretään ja kirjataan yksiselitteisesti.