1. Asunto-osakkeen kauppa

Mikä on asunto-osakekauppa?

Asunto-osake on yleisin tapa omistaa asunto. Asunto-osake oikeuttaa hallitsemaan asunto-osakeyhtiön omistaman rakennuksen huoneiston. Asunto-osakeyhtiössä voi olla yksi huoneisto (omakotitalo), kaksi huoneistoa (paritalo) tai useampia (rivitalo) tai sitten kyseessä on kerrostalo. Yhtiöjärjestyksestä ilmenee tarkemmin, minkä asunnon esim. osakkeet 2344-2834, huoneisto 2h+k, pinta-ala 33m2.

Asunto-osake voi olla paperinen tai vain sähköinen, jos osakkeet ovat sähköisessä järjestelmässä. Tulevien vuosien kuluessa kaikki osakekirjat muuttuvat sähköisiksi.

Asunto-osakkeen kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Sitä sovelletaan lähes kaikkiin uusiin ja vanhoihin asunto-osakkeen kauppoihin. Itse asumista säädellään asunto-osakeyhtiölaissa.

Asunto-osakkeen kauppa on varsin yksinkertainen koska se voidaan tehdä vapaasti, jopa suullisesti ilman todistajia jne. Kirjallinen kauppakirja on turvallisin tapa tehdä kauppa. Jos tehdään sähköinen kauppakirja riittää vain pankkitunnistautuminen maanmittauslaitoksen sivuilla.

Varminta on käyttää kiinteistövälittäjää tai asianajajaa tarkistamaan kauppa ja kauppakirja. Asuntokaupassa on kuitenkin monta riskikohtaa, joissa voi epäonnistua. Ja jokainen kauppa on ostajalle ja myyjälle elämän isoimpia päätöksiä.

9. Korjaukset

Korjaukset

Vanhan asunnon kaupassa korjaustoimet pitää selvittää mahdollisimman tarkasti. Asunto-osakeyhtiöissä isännöitsijätodistuksessa pitäisi ilmetä korjaustoimet. Valitettavasti niitä ei aina kattavasti ilmoiteta.

Usein markkinoinnin yhteydessä ilmoitetaan mitä korjauksia on tehty esim. kylpyhuone uusittu 5 vuotta sitten. Ostajan pitää selvittää, onko siitä ilmoitettu yhtiölle ja onko yhtiö ottanut sen vastaan ja valvonut työn. Ostajan pitää selvittää myös onko myyjä tai joku myyjän toimesta tehty sähkö tai vesi- ja viemäritöitä huoneistossa.

Asunto-osakeyhtiö muotoisissa pientaloissa on usein laajennettu osakkaan kunnossapitovastuuta ja silloin näiden korjaustoimien selvittäminen on erityisen tärkeää. Niistä vastaa ostaja tuleva uusi osakas jatkossakin.

Jos joku ulkopuolinen on tehnyt korjaustoimia saattaa takuu olla voimassa ja elinkeinonharjoittaja vastaa virheistä myös uusille omistajille. Tämänkin takia korjaushistorian selvittäminen on tärkeää. Jos taas korjauksen on tehnyt myyjä itse, voi olla järkevää selvittää, miten korjaus on tehty.

Monet korjaustyöt edellyttävät rakennus- tai toimenpidelupaa. Silloin korjaushankkeesta pitäisi olla suunnitelmat. Kaikki korjauksissa olevat asiakirjat pitäisi luovuttaa kaupan yhteydessä. Myyjä ei näitä esitä ellei ostaja niitä tiedustele. Myös kiinteistövälittäjällä on velvollisuus selvittää korjausten rakennuslupa-asiat.

Vakuutusyhtiöt korvaavat monia esim. kodinkoneiden vuotovahinkoja. Nämä on hyvä selvittää ja pyytää sitä koskeva dokumentaatio myyjältä.

10. Uudehkon asunnon/rakennuksen ostaminen?

Uuden keskeneräisenä ostettavan ns. uudisrakennuksen ostamista säätelee asuntokauppalain omat säännökset. Tässä puhutaan kohtalaisen uuden asunnon ostamisesta valmiina ja joltain joka on jo asunut siinä valmistumisen jälkeen. Kysymys on silloin käytetyn asunnon ostamisesta (asuntokauppalain 6 luku) mutta sitä saattaa silloin säädellä myös uudisrakennusta koskevia säännöksiä rakennuttajan vastuusta ja vakuuksista (asuntokauppalain 4 luku).

1. Kuka rakennuttanut? Onko kokenut rakennuttaja vai hartiapankkirakentaja? Taustat on hyvä selvittää.

2. Onko RS kohde?

3. Mitä takuukorjauksia on tehty ja mistä on reklamoitu ja mitä korjauksia on kesken? Onko käytetty asiantuntijoita selvittämään onko jotain virheitä tmv.?

4. Rakennuttajan vastuu on 10 vuotta. Mitä asuntokauppalain mukaisia vakuuksia on sisällä vastaisten vahinkojen varalle?

5. Onko huoneistossa tai muissa huoneissa ollut mitään vahinkoja, korjattavaa, ongelmia?

6. Onko myyjä maksukykyinen (eli voiko vastata, jos on jättänyt kertomatta jotain olennaista)?

7. Kuntotarkastaja on kyllä hyvä ottaa tarkastamaan näkyykö rakennuksessa mitään ongelmia?
Hinta pikakäynnille ilman raporttia on noin 500 – 1000 euroa. Haluaa kyllä nähdä piirustukset.

Normaalisti välittäjä selvittää näitä kysymyksiä mutta jos myyjä toimii itse ilman välittäjää nämä kysymykset jäävät helposti selvittämättä
Hyvä laittaa kysymykset sähköpostilla että saa kirjallisen vastauksen.

11. Vastikkeet

Osakas maksaa yhtiölle vastiketta, jolla katetaan yhtiön kulut. Koska kuluja on erilaisia myös vastikkeita voi olla erilaisia riippuen mitä yhtiöjärjestykseen on kirjattu. Yhtiöjärjestys onkin tärkeä selvitettäessä, mitä vastikkeita osakas on velvollinen maksamaan (AOYL 3:1§).Eri osakkeenomistajilla voi olla erilaisia vastikkeita mikäli yhtiöjärjestykseen on niin kirjattu. Usein vaikkeen perustana on huoneiston pinta-ala mutta se voi olla muutakin jos niin on yhtiöjärjestykseen kirjattu.

Uusi omistaja vastaa entisen omistajan vastikkeista enintään kuudelta kuukaudelta mikäli velka mainitaan isännöitsijätodistuksessa.

Vastikkeita voi olla:

1. Normaali hoitovastike, jota kerätään kaikkiin kuluihin, joihin ei ole yhtiöjärjestyksessä määritelty erillistä vastiketta. Joissain yhtiöissä on vain yksi vastike, jota maksetaan esim. neliöiden tai osakkeiden määrän tai aiheutuneiden kulujen perusteella (AOYL 4§).

2. Pääomavastikeella / rahoitusvastikkeella rahoitetaan isompia ja pitkävaikutteisia kulueriä esim. peruskorjauksia, uudistuksia.

3. Tontinvuokravastikkeella katetaan tontin vuokraamisesta johtuvia kuluja.

4. Hissivastikkeella katetaan hissin käytön kustannuksia.

5. jne. mitä yhtiöjärjestyksessä määrätäänkin.

Mutta kuten edellä on todettu, voi olla että yhtiöllä on vain tuo yksi tavanomainen yleinen hoitovastike eli yleinen vastike, jolla katetaan kaikki kulut. Muut täytyy kaikki löytyä yhtiöjärjestyksestä.


Vastikkeiden määristä tehdään päätökset kuten AOYL 6 luvussa on säädetty. Normaali tapa on yksinkertainen enemmistö eli yli puolet läsnäolevista äänistä. Poikkeuksellinen vastike päätös voidaan tehdä vain 2/3 määräenemmistöllä. Ja joissain tapauksissa tarvitaan kaikkien tai ainakin niiden suostumus, joita vastike koskee.