2. Käsiraha ja esisopimus

Käsiraha kiinteistökaupassa

Kiinteistökaupassa ei ole varsinaista säännöstä käsirahasta kuten asuntokauppalaissa säädetään käsirahasta.

Jos kiinteistökaupassa halutaan maksaa käsiraha, tulee tehdä esisopimus, joka on tehtävä kuten normaali kiinteistön kauppa eli kirjallisesti ja muotomääräyksiä soveltaen. Jos näin ei ole menetelty, mutta on maksettu kuitenkin käsiraha (esimerkiksi ei ole tiedetty, että käsiraha pitää tehdä kaupanvahvistajan todistamana), käsiraha tulee palauttaa.

Jos kauppa on jäänyt syntymättä jommastakummasta johtuen ilman pätevää syytä, eikä em. muotomääräyksiä ole noudatettu, pitää toisen korvata kohtuulliset kulut turhista käynneistä, ilmoituksista jne. Korvaus on normaalisti 500-1000 euron luokkaa. Katso Kril 2008. Vahingot tulee näyttää toteen kuiteilla tmv. Kaikki vahingot ei tule kuitenkaan korvattavaksi esim. myyjän menettämiä vuokratuottoja ei korvata KKO 1993:47

“Kanteessa mainitussa kauppakirjaluonnokseksi nimitetyssä asiakirjassa Anttila ja Patrikaiset ovat sopineet tekevänsä kiinteistönkaupan välittömästi sen jälkeen, kun Anttilalle olisi myönnetty maatilalaina. Sisällöltään asiakirja on siten ollut kiinteistönkaupan esisopimus. Samana päivänä allekirjoitettu kuitti käsirahasta on liittynyt esisopimukseen, johon siinä myös on viitattu.

Koska esisopimusta ei ole tehty noudattamalla kiinteistönkaupalle maakaaren 1 luvun 2 §:ssä säädettyä määrämuotoa, se on pätemätön, eikä Patrikaisilla ole oikeutta pitää sen nojalla maksettua käsirahaa. Kun aiottu kauppa on peruuntunut Anttilan syystä, Patrikaisilla olisi oikeus vähentää palautettavasta määrästä heille esisopimuksen tekemisestä aiheutuneet, hukkaan menneet kustannukset. Saamatta jääneet vuokratulot eivät kuitenkaan ole tällaisia kustannuksia. Selvitystä ei ole esitetty muusta korvattavasta vahingosta.”

Välittäjällä on keskeinen rooli tehdä selväksi myyjälle ja ostajalle esisopimuksen ostotarjouksen ehdot kts KRIL 2007.

Maanvuokrasopimuksissa käsirahan käyttäminen on mahdollista. Sitä säätelee silloin normaalit sopimusoikeudelliset periaatteet koska tarkempia määräyksiä ei ole maakaaressa vuokratontin osalta.

Toisin kuin asunto-osakkeen kaupassa kiinteistökaupoissa ostajalla ja myyjällä on mahdollisuus vaatia oikeudessa kaupan tekemistä mikäli sopimus on tehty muotomääräyksiä noudattaen.

Maakaaren 2 luku 7 §:n mukaan

Osapuolet voivat sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Esisopimuksessa voidaan sopia, että se sitoo vain toista osapuolta.

Esisopimus on tehtävä 1 ja 3 §:ssä säädetyllä tavalla ja siitä on muutoinkin soveltuvin osin voimassa, mitä kiinteistön kaupasta säädetään. Sopimuksessa on lisäksi mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan kuitenkin jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti. Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä.

Osapuolella on oikeus 2 §:n 2 momentissa tarkoitetussa määräajassa kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Osapuolella on lisäksi oikeus saada korvaus esisopimuksen rikkomisesta aiheutuneesta vahingosta. Jos kiinteistö on vastoin esisopimusta luovutettu jollekin muulle, esisopimuksessa tarkoitetulla ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan myyjältä.

Maakaaren 2 luvun 8 §:n mukaan

Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.