Kiinteistökaupasta tehty tarjous on voimassa sen voimassaoloajan ajan. Mikäli tarjoukseen ei ole asetettu tarjouksen voimassaoloaikaa, katsotaan sen olevan voimassa kohtuullisen ajan.
Suullinen osto- tai myyntitarjous ei ole kiinteistökaupassa oikeudellisesti sitova.
Osto- tai myyntitarjous ei sido kiinteistökaupassa vastaavalla tavalla osapuolia kuin asuntokaupoissa.
Mikäli toinen osapuoli vetäytyy kaupasta, on maakaaressa (MK 2:8) vetäytymisen varalta sanktiosäännös:
“Jos osapuolet ovat sopineet tekevänsä kiinteistön kaupan, mutta sopimusta ei ole tehty 7 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla, kaupan tekemisestä kieltäytyneen osapuolen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, osapuolen on palautettava siitä osa, joka ylittää edellä mainitut kustannukset.”
Osapuolet voivat halutessaan sopia aikomastaan kiinteistön kaupasta tekemällä esisopimuksen. Kiinteistökaupan esisopimuksessa voidaan kuitenkin sopia, että se sitoo ainoastaan toista osapuolta. Esisopimus tehdään maakaaren mukaisesti kirjallisesti sekä sopimus on kaupanvahvistajan allekirjoituksella vahvistettava.
Maakaaren mukaan esisopimuksessa on mainittava se päivä, jona kiinteistön kauppa on viimeistään tehtävä, sekä ne ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta ja muu vastike voidaan jättää myöhemmin sovittaviksi esisopimuksessa mainittujen perusteiden mukaisesti.
Esisopimus on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä, jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty.
Osapuolella on oikeus tietyin edellytyksin kanteella vaatia toista osapuolta tekemään kiinteistön kauppa esisopimuksessa sovituilla ehdoilla. Lisäksi osapuolella on oikeus saada korvaus aiheutuneesta vahingosta esisopimusta rikkoneelta osapuolelta.
Kiinteistökauppa tehdään kirjallisesti siten, että myyjä ja ostaja allekirjoittajat kauppakirjan sekä julkinen kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa. Kiinteistökauppa voidaan tehdä myös sähköisesti Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä.
Kiinteistökauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty laissa säädetyllä tavalla. Kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutettava kiinteistö, luovutustarkoitus, myyjän ja ostajien henkilötiedot sekä kauppahinta tai muu vastike. Lisäksi kauppakirjaan voidaan sisällyttää purkavia ja lykkääviä ehtoja sekä muita kaupan kannalta tärkeitä tietoja.
Mikäli myyjä ja ostaja ovat sopineet kauppakirjaan merkittyä suuremmasta kauppahinnasta tai muusta vastikkeesta, myyjällä ei ole oikeutta saada perityksi enempää kuin mitä kauppakirjaan on merkitty.
Huolellisella kauppakirjan laadinnalla voi välttää monia syntyviä riitoja.
Ostotarjous voidaan tehdä kirjallisesti tai suullisesti. On suositeltavaa tehdä ostotarjous aina kirjallisesti.
Ostotarjoukseen on hyvä sisällyttää seuraavat ehdot:
Ostotarjous voidaan tehdä myös ehdollisena.
Asunto-osakekaupoissa tehty ostotarjous sisältää useimmiten ostotarjouksen voimassaoloajan, jonka aikana tarjous on voimassa. Ostotarjous raukeaa määräajan umpeuduttua, jollei siihen ole annettu hyväksyvää vastausta.
Mikäli tarjouksessa ei ole voimassaoloaikaa, sen katsotaan olevan voimassa kohtuullisen ajan. Suullisesti tehtyyn ostotarjoukseen on annettava hyväksyvä vastaus heti, ellei tarjouksen tekijä ole asettanut tarjoukselle voimassaoloaikaa.
Tarjouksen hyväksyminen määräajan umpeuduttua katsotaan uudeksi, vastauksen antajan tarjoukseksi.
Asuntokaupoissa suullinen tarjous on sitova. Jos asunnosta tehdään suullisesti tarjous, on siihen annettava välittömästi hyväksyvä vastaus, ellei tarjouksen tekijä ole asettanut tarjoukselle erillistä aikaa. Hyväksytty suullinen tarjous tarkoittaa myyjän ja ostajan välistä yksityisoikeudellista sopimusta. Tarjous katsotaan rauenneeksi ilman välitöntä hyväksyvää vastausta.
Jos asuntokaupoista syntyy sopimus suullisella tarjouksella, se sitoo molempia osapuolia. Suullisen sopimuksen nojalla asuntokauppa on voitava saattaa päätökseen. Jos toinen osapuoli rikkoo sitovaa sopimusta, voidaan sopimuksen rikkoneelta osapuolelta vaatia korvauksia tuomioistuimessa.
Asuntokauppoja tehtäessä ostotarjouksen tekeminen kirjallisesti on suositeltavaa.
Asuntokaupat voidaan toteuttaa valtakirjalla. Asunto voidaan myydä tai ostaa valtakirjalla.
Valtakirjassa tulee määritellä valtuutuksen rajat tarkasti. Valtakirjan laatija eli valtuuttaja määrää valtakirjaan valtuutuksen kestosta, kohteesta ja myynnin ehdoista.
Valtakirjan sisällön ei tarvitse olla yksityiskohtainen, sillä joidenkin yksityiskohtien esilletuominen valtakirjassa saattaa olla asunnon oston tai myynnin kannalta epätarkoituksenmukaista, esimerkiksi kauppahinnan ylä- tai alarajan mainitseminen.
Valtuutettu antaa valtakirjan osapuolelle asunto-osakekauppojen yhteydessä osoittaakseen kelpoisuutensa. Valtuuttaja voi antaa valtuutuksen myös suullisesti asunto-osakekaupassa.
Asunto-osakkeen kauppakirja on tehtävä kirjallisesti. Asunto-osakekaupat voidaan tehdä myös digitaalisesti, jolloin kiinteistönvälittäjä hoitaa dokumentit sähköiseen muotoon ja paperit allekirjoitetaan verkkopankkitunnuksien avulla.
Kauppakirjan tekee usein myyjä. Kiinteistövälittäjä tekee yleensä kauppakirjan, mikäli asunto-osakekaupoissa on käytetty kiinteistönvälittäjää.
Asuntokaupan ehtoja sovittaessa kaikki yksityiskohdat on muistettava sisällyttää kauppakirjaan. Mitään ei kannata jättää suullisen sopimuksen varaan.
Asunto-osakkeen kauppakirjaan tulisi merkitä seuraavat tiedot:
Kauppakirjamalliin on koottu keskeiset sovittavat tiedot.
Kuntotarkastuksen teettäminen ennen kauppaa ei ole pakollista, mutta suositeltavaa.
Myyjä, ostaja tai välittäjä voi olla kuntotarkastuksen tilaajana.
Kuntotarkastus turvaa myyjän tiedonottovelvollisuutta, mutta ei koskaan vapauta myyjää vastuusta. Kuntotarkastus on keino selvittää asunnon yleiskuntoa ja riskikohtia.
Asuntokauppariidat koskevat usein piileviä virheitä. On huomioitava, että kuntotarkastus ei tuo esiin piileviä virheitä. Piilevistä virheistä vastaa aina myyjä, vaikka kuntotarkastus olisi tehty.
Tyypillisesti ennen asuntokauppaa varmistetaan siitä, että kaupan kohteeseen otetaan kotivakuutukset, jotka korvaavat äkillisiä ja ennakoimattomia vahinkoja. Kotivakuutuksessa ei aina ole oikeusturvavakuutusta, vaan se pitää aina erikseen tarkistaa.
Oikeusturvavakuutus on vahinkovakuutus, jolla korvataan asianajo- ja oikeudenkäyntikulut riita-asioissa. Oikeusturvavakuutusta voidaan myös laajentaa niin, että se kattaa myös vastapuolen oikeudenkäyntikulut siltä varalta, että häviää jutun.
Asunnon mahdollisia piilovirheitä varten voi hakea piilovirhevakuutusta. Piilovirhevakuutus on käytetyn asunnon myyjälle annettava vapaaehtoinen vakuutus ennen kauppaa. Piilovirhevakuutus suojaa sekä myyjää että ostajaa.
Rakennevirhevakuutus eli suorituskyvyttömyysvakuutus on asuntokauppalakiin perustuva perustajaosakkaan vastuulle kuuluva pakollinen vakuutus. Tällä suojataan ostajia uudiskohteissa urakoitsijan maksukyvyttömyyttä vastaan.
Oikeusturvavakuutus on vakuutus, jonka tarkoituksena on korvata riita-asioissa asianajo- ja oikeudenkäyntikulut, jotka aiheutuvat lakimiesavun käyttämisestä.
Usein oikeusturvavakuutus myydään kotivakuutuksen liitännäisenä, mutta ei kaikissa tapauksissa. Sen takia on varmistettava, onko oikeusturvavakuutus olemassa ja millaiset ehdot siinä on.
Ostajan on selvitettävä asioita eri tavalla pienemmissä ja isommissa asunto-osakeyhtiöissä. Pienemmissä asioita asunto-osakeyhtiöissä on selvitettävä mm. seuraavat seikat:
On turvallisempaa antaa ostajalle liikaa tietoja, kuin liian vähän. Ostajalle tulee antaa tiedot asunnon käyttötarkoituksesta taikka käytettävyyttä rajoittavista seikoista sekä asunnon vioista ja muista puutteellisuuksista.
Ostajalle tulee kaikki tiedot antaa kirjallisesti hyvissä ajoin tutustettavaksi ennen kauppaa, ja liitää kauppakirjaan viittauksella ”ostajalle on annettu liitteen 1 mukaiset asiakirjat ja tiedot asunnosta”. Myyjän on hyvä jättää itselleen kaikista asiakirjoista kopiot. Kauppakirjaan on kirjattava kaikki olennaiset seikat asunnosta.
Myyjän on annettava ostajalle kaikki merkitykselliset tiedot. Erityisesti sellaisten seikkojen osalta, joista ostaja on esittänyt kysymyksiä tai esittänyt asunnon käyttötarkoituksiaan, tulee myyjän olla erityisen tarkkana. Myyjän on oikaistava ostajan mahdolliset väärät käsitykset asunnosta ja sen käyttötarkoituksesta.
Ostajalle on luovutettava muun muassa seuraavat asiakirjat:
Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Ostajan tulee selvittää yhtiöjärjestyksessä kunnossapitovastuun määräytyminen. Mikäli erillistä määräystä ei ole, kunnossapitovastuu määräytyy lain mukaisesti.
Myyjä voi syyllistyä asuntokaupassa petokseen. Asuntokaupoissa on toisinaan syytetty myyjää petoksesta, jos myyjä on jättänyt oleellisen seikan kertomatta ostajalle. Petos menestyy kuitenkin harvemmin, koska rikosoikeudellinen tuomitsemiskynnys on korkeammalla kuin vahingonkorvausten tuomitsemiskynnys.
Uusiasunnon ostajalla on suurempia riskejä kuin tavanomaisessa asuntokaupassa. Ostajan on suositeltavaa valvoa tarkasti rakennushankkeen etenemistä.
Kun asuntoa myydään rakentamisvaiheen aikana, ostajalla on suurempi riski mm. asunnon velkaosuuden, kustannusten, valmistumisen ja virheiden osalta, kuin valmista asuntoa ostaessa.
Ostajan on oltava erityisen tarkkana seuraavien seikkojen osalta:
Lisäksi ostajan on kiinnitettävä huomiota taloussuunnitelmaan. Perustajaosakkaan laatima taloussuunnitelma on ostajan kannalta keskeinen asiakirja, joka määrittää yhtiön varallisuusaseman ja velat sekä tulevat vastikkeet.
Kun perustajaosakas myy asunto-osakkeen rakentamisvaiheen aikana, kauppasopimuksesta on käytävä ilmi asuntokauppalain 4 luvun 11 a §:n mukaisesti ainakin
Asuntoja ostetaan ja myydään välittäjää käyttäen tai ilman välittäjää. Usein asunnon myymisessä käytetään apuna välittäjää. Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on valvoa kauppaosapuolten etuja ja velvollisuuksia. Jos asunto ostetaan ilman kiinteistönvälittäjän apua, on kiinnitettävä erityistä huomiota seuraaviin seikkoihin:
1. Tarvittavat asiakirjat
Ostajan on varmistettava, että saa myyjältä kaikki asuntoon liittyvät tarvittavat asiakirjat, kuten yhtiöjärjestyksen, tilinpäätöksen ja taloussuunnitelman.
2. Kauppakirja
Kiinteistönvälittäjä laatii asuntokaupoissa kauppakirjan sekä huomioi, että kaikki tarvittavat asiakirjat on laadittu asianmukaisesti. Yksityishenkilöiden välisessä kaupassa on huomioitava, että kauppakirja on tehty oikein.
3. Varainsiirtovero
Kiinteistönvälittäjän vastuulla on huolehtia, että varainsiirtovero tulee maksetuksi. Varainsiirtovero maksetaan usein kaupantekotilaisuudessa. Lisäksi kiinteistönvälittäjä hoitaa veroilmoituksen verohallinnolle. Mikäli kiinteistönvälittäjää ei ole käytetty, ostajan on hoidettava varainsiirtovero omatoimisesti.
Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa, mutta varainsiirtoveroilmoitus on silti hoidettava verohallinnolle.
Asunto-osakkeet voi myydä itse, mutta se vaatii myyjältä erityistä huomiota. Myyjän on kiinnitettävä huomiota asianmukaisten asiakirjojen hankkimiseen sekä tiedettävä, mitä asioita ostajalle on kerrottava.
Myyjän on hankittava viimeiset tiedot taloyhtiön taloudellisesta tilanteesta, asunto-osakeyhtiön asiapaperit, kuten isännöitsijäntodistuksen, yhtiöjärjestyksen, viimeisimmän yhtiökokouksen pöytäkirjan sekä muut yhtiökokouksessa käsitellyt taloudelliset asiakirjat.
Myyjän on lisäksi tiedettävä asiat, jotka on yhtiökokouksessa käsitelty, vaikkei olisi itse kokouksiin osallistunut. Ostajalle on kerrottava mm. päätetyt ja suunnitteluissa olevat taloyhtiön remontit, asuntoa koskevat viat ja puutteet sekä asuinalueen kaavoitustilanne.
Kaupantekotilaisuuteen on valmistautuva huolellisesti.
Ennen tilaisuutta ostajan ja myyjän on luettava kauppakirjaluonnos huolellisesti läpi. Ostajan on myös perehdyttävä mahdolliseen kuntotarkastusraporttiin ennen kiinteistökauppojen tekemistä.
Kaupantekotilaisuudessa on paikalla mukana ostaja, myyjä, julkinen kaupankäyntivahvistaja sekä mahdollisesti myös kiinteistönvälittäjä. Molemmilla kaupan osapuolilla on oltava henkilöllisyystodistus mukana. Kaupanvahvistajan tehtävänä on myös varmistaa osapuolten henkilöllisyys.
Kaupantekotilaisuudessa käydään mahdollisen kiinteistönvälittäjän johdolla kauppakirjan sisältö sekä selvitetään mahdolliset epäselvyydet ja huomautukset. Kiinteistövälittäjän tehtävänä on hoitaa kaupantekotilaisuudessa tarvittavat asiakirjat kuntoon sekä tarkistaa asiakirjojen ajantasaisuus.
Julkisella kaupanvahvistajalla on monia tehtäviä kaupantekotilaisuudessa. Kaupanvahvistaja vahvistaa kiinteistön kauppakirjan sekä muut asiakirjat, jotka sisällytetään kauppakirjaan. Lisäksi julkinen kaupanvahvistaja varmistaa, että kauppakirja täyttää muotomääräykset.
Kaupantekotilaisuudessa selvitetään myös käytännön asioita, kuten avaimien luovutuksesta ja hallintaoikeuden siirtymisestä.
Ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisen eli usein muutaman kuukauden kuluessa virheen havaitsemisesta. Reklamaatiosta on käytävä ilmi havaitut virheet, vaatimukset ja summa, joka virheistä vaaditaan.
Asunto-osakkeiden myyjänä voi olla kuolinpesä. Tällöin puhutaan jakamattomasta kuolinpesästä. Kuolinpesän asunnon myynnissä on otettava huomioon monia asioita. Asunnon myyntiä varten on hankittava riittävä selvitys kuolinpesän osakkaista ja tarpeellisista asiakirjoista. Sen lisäksi on huomioitava verotusseikat.
Kaikki kuolinpesän osakkaat hallitsevat yhdessä pesän omaisuutta. Asunto-osakkeen omistajat täytyy selvittää perinpohjaisesti kuolinpesän ollessa myyjänä. Kuolinpesän osakkaat voidaan selvittää vahvistetulla perukirjalla. Mikäli kuolinpesä on hakenut selvennyslainhuutoa omistukselleen, osakkaat voidaan selvittää myös lainhuutorekisteristä.
Asuntokauppoihin tarvitaan kaikkien kuolinpesän osakkaiden allekirjoitus tai valtakirja myynnille. Kauppakirjassa myyjinä on merkittävä kaikki kuolinpesän osakkaat myyjiksi. Joskus saatetaan tarvita juristia avuksi, mikäli osakkaita ei saada selvitetyksi.
Lesken mahdollinen asumissuoja on otettava huomioon kuolinpesän ostossa. Eloon jääneellä puolisolla on tietyin edellytyksin oikeus pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käytetty asunto lain mukaan.
Tavallisesti asunto-osakeyhtiön osakkeita voidaan myydä ja ostaa vapaasti. Joissakin asunto-osakeyhtiöissä voi olla lunastuslauseke, joka oikeuttaa muut osakkeenomistajat lunastamaan myydyt osakkeet. Lunastusmääräyksellä rajoitetaan osakkeen vapaata luovutusta ja annetaan vanhoille yhtiön osakkeenomistajille mahdollisuus lunastaa myyty osake itselleen kauppakirjan kauppahinnalla.
Kun myydään tai ostetaan asunto-osakkeita, on yhtiöjärjestyksestä tarkistettava, onko yhtiössä lunastusehto. Lunastuslausekkeesta on oltava määräys yhtiöjärjestyksessä sekä maininta isännöitsijäntodistuksessa.
sisältöteksti
Varainsiirtoveroksi kutsutaan veroa, joka tulee maksaa asunto-osakkeen vastikkeellisesta luovutuksesta. Asunto- ja kiinteistöosakkaiden varainsiirtovero on 2,0 % kauppahinnasta. Ostaja on velvollinen maksamaan varainsiirtoveron.
Ostaja maksaa varainsiirtoveron kaupan yhteydessä, mikäli asunto-osaketta on ollut myymässä kiinteistönvälittäjä. Jos asunto-osakekauppa on tehty ilman kiinteistönvälittäjää, ostajan on ilmoitettava ja maksettava varainsiirtovero oma-aloitteisesti.
Varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa tietyissä tilanteissa.
Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa asunnosta varainsiirtoveroa, kunhan tietyt edellytykset täyttyvät. Ostajan täytyy olla kaupantekotilanteessa 18–39-vuotias ja omistaa kaupanteon jälkeen asunto-osakkeesta vähintään 50 %.
Varainsiirtoveroa ei myöskään makseta omaisuudesta, joka saadaan lahjana, perintönä, testamentilla tai yhteisomistuksen purkamisen kautta saadusta omaisuudesta.
Varainsiirtoveroa ei tarvitse maksaa, mikäli veron määrä on alle 10 euroa.
Kuolinpesän omistaman asunnon myynnistä saatu voitto on kuolinpesän verotettavaa tuloa.
ASP- eli asuntosäästöpalkkiojärjestelmä on valtion tukema järjestelmä ensiasunnon ostajille. Lainanottaja tekee pankin kanssa sopimuksen tietyin ehdoin ja säästää osan lainasummasta ASP-tilille. ASP-lainan saaminen edellyttää säästöedellytyksien täyttymistä. Pankki lainaa loput summasta asuntolainana.