6. Vuokratontilla sijaitsevan kiinteistön osto ja myynti

On tavallista, että kaupungeissa ja asemakaava-alueilla joko kaupunki tai kunta omistaa kiinteistön maan. Tällaisissa tapauksissa vuokra-aika on usein 40–50 vuotta. Tontin vuokrasopimuksen voi siirtää kolmannelle henkilöä vuokranantajaa kuulematta, jollei vuokrasopimuksen ehdoista muuta ilmene. 

Vuokratontilla sijaitsevan kiinteistön myynti tapahtuu siten, että vuokraoikeus tai muu käyttöoikeus siirretään sekä vuokratontille kuuluva rakennus myydään. Vuokraoikeus ja vuokratontilla sijaitseva rakennus ei ole kiinteää, vaan irtainta omaisuutta. 

Maakaaren kiinteistöä koskevat muotosäännökset eivät koske vuokraoikeutta. Tämä tarkoittaa, ettei vuokratontilla sijaitsevan kiinteistön kaupassa täytetä kaupanvahvistajaa. Rakennusta ei myöskään kirjata lainhuuto- tai kiinnitysrekisteriin. Maanvuokraoikeus tai muu käyttöoikeus on kirjaamisvelvollisuuden alaista. 

Onko vuokratontilla sijaitsevan kiinteistön käsirahasopimus samanlainen kuin kiinteistöstä tehty käsirahasopimus? 

Joissakin tilanteissa ollaan ostamassa taloa, joka sijaitsee vuokratontilla. Kiinteistönkaupan käsirahasopimuksen ehdot ovat erilaisia vuokraoikeuden käsirahasopimuksessa. Vuokratontilla sijaitsevan kiinteistön käsirahasopimussakko on sitova, toisin kuin kiinteistönkaupassa. 

Maakaaren (540/1995) 4 luvun 4 §:n mukaan 

Mitä 2 luvun 9–34 §:ssä, 3 luvussa sekä tässä luvussa säädetään kiinteistön luovutuksesta, koskee soveltuvin osin sellaisen vuokraoikeuden tai muun toisen maa- tai vesialueeseen kohdistuvan käyttöoikeuden luovutusta, jos alueella on tai sille saadaan sopimuksen mukaan rakentaa oikeudenhaltijalle kuuluva rakennus taikka kiinteä laitos tai rakennelma. 

Käyttöoikeuden luovutussopimus on tehtävä kirjallisesti ja siitä on käytävä ilmi 2 luvun 1 §:n 3 momentissa tarkoitetut tiedot, jos oikeuden siirto on kirjattava. Luovutussopimus voidaan tehdä myös sähköisesti 2 luvun 1 §:n 2 momentissa säädetyllä tavalla. (4.2.2011/96) 

Muukin kuin 2 momentissa tarkoitettu käyttöoikeuden luovutus on toisen osapuolen vaatimuksesta tehtävä kirjallisesti. (4.2.2011/96) 

Mitä asioita on selvitettävä, kun ostaa vuokratontilla sijaitsevan kiinteistön? 

Vuokratontilla sijaitsevan kiinteistön ostossa on otettava huomioon tontin omistaja, tonttivuokran määrä, vuokrasopimuksen kesto ja vuokrankorotuksen perusteet.