Kauppahinnan selvittäminen ei ole aina helppoa. Siinä on ymmärrettävä, mikä on kokonaishinta, velaton hinta, maksuosuus ja velkaosuus lainoista, jyvittämättömistä lainoista,tontin osuus jne. Kauppahinta on usein jotain muuta kuin todellinen hinta. Siihen vaikuttavia tekijöitä on selostettu alla.
Omistajan tai omistajien selvittäminen (isännöitsijätodistus) ja aviopuolison suostumus, jos asuinkäytössä olevan asunnon omistaa vain toinen puoliso (ei koske avopuolisoita) tai jos asunto lesken hallinnassa. Jos myyjä ei ole rekisteröinyt omistustaan, mikä on mahdollista, ostajan on vaadittava selvitys, miten omistus on siirtynyt myyjälle ja tästä on hyvä hankkia asiantuntijan neuvot. Parasta olisi rekisteröidä edellinen kauppa ennen uutta kauppaa. Jos välittäjä hoitaa kauppaa vastaa hän kysymyksiin mutta myös myyjään kannattaa olla suoraan yhteydessä.
Hallituksen jäsenten haastattelu voi olla tarpeen jos isännöitsijä ei ole aktiivisesti kiinni yhtiön asioiden hoidossa. Kaikki tieto ei välttämättä kulje isännöitsijälle, jos hallitus hoitaa aktiivisesti yhtiön asioita. Saattaa esim. olla että hallituksen jäsenet ovat keskustelleet kattovuodosta keskenään mutta eivät ole saattaneet sitä isännöitsijän tietoon.
Isännöitsijätodistus ja tarpeelliset lisäselvitykset isännöitsijältä. Huom. enintään 3 kk vanha ja kaupantekovaiheessa uusi. Isännöitsijätodistuksen kirjoittamisen jälkeen yhtiössä on saatettu tehdä merkittäviäkin päätöksiä, joten soitto isännöitsijälle on hyvä tapa varmistaa asia varsinkin, jos todistus on vanhempi kuin 1kk. Isännöitsijätodistus on tärkein asiakirja asuntokaupassa kauppakirjan jälkeen! Esim. maksamattoma vastikkeet on mainittava siinä. Myös tehdyt remontit on mainittava ja muut asunnon erityispiirteet. Kiinnitä huomio miten pinta-ala on ilmoitettu varsinkin ennen 1992 yhtiöjärjestyksissä. – Katso asuntokaupanvirheet.fi -sivuston pinta-ala.
Yhtiöjärjestys, mistä ilmenee keskeiset asuntoyhtiön toimintaa säätelevät ehdot ja jossa huomioitava erityisesti vastikkeenmaksuperusteet, korjausvastuut ja lunastusehdot.
Lunastusoikeus antaa vanhoille osakkeenomistajille mahdollisuuden lunastaa tehdyssä kaupassa siirtyvät osakkeet itselleen. Lunastusehdot on mainittu yhtiöjärjestyksessä. Ostajan intressissä on ilmoittaa kaupasta mahdollisimman nopeasti, jotta lunastusaika alkaa kulua välittämästi. Lunastukseen liittyvät ilmoitukset on tehtävä tarkoin määräysten mukaisesti. Katso asuntokaupanvirheet.fi -sivuston kirjoitus lunastuksesta.
Tilinpäätös (sisältää tuloslaskelman, taseen ja toimintakertomuksen sekä tilintarkastajan lausunnon), joka kertoo yhtiön talouden tilan. Huomioitava erityisesti pitkäaikaiset ja lyhytaikaiset velat ja muut vastuut. Jos yhtiöllä on tuloja esim. liiketiloista vaikuttaa se vastikkeiden määrään usein alentaen niitä. Hyvissä yhtiöissä hoitovastikkeet voidaan hoitaa osaksi vuokratuloilla. Miten vastikkeet ovat kehittyneet ja miten niitä on peritty? Onko peritty ylimääräsiä vastikkeita? Näiden kaikkien pitäisi ilmetä myös isännöitsijätodistuksesta. Usein tilinpäätökseen liitetään vastikelaskelmat, joita tarkastelemalla nähdä miten vastikkeita on kerätty ja käytetty menoihin.
Lainojen selvittäminen tärkeää. Erikseen on selvitettävä yhtiön lainat ja osakkeisiin kohdistuvat (jyvitetyt) lainat. Näin varsinkin uutta velkapainoitteista asuntoa ostettaessa. Kaikkia lainoja ei ole jaettu vastikkeisiin. Usein niitä maksetaan silloin hoitovastikkeen kautta. Osakkeisiin kohdistuvien lainojen takaisinmaksumahdollisuus ja kulut tarkistetaan yhtiöjärjestyksestä ja isännöitsijältä.
Vastikkeet määritellään yhtiöjärjestyksessä. Niitä kerätään osakkailta yhtiön menojen maksamiseen. On erittäin tärkeää, että asunnon ostaja ymmärtää mitä ovat vastikkeet. Normaalisti puhutaan hoitovastikkeista ja rahoitusvastikkeista. Mutta myös muita vastikkeita (vuokravastike, hissivastike jne) voidaan kerätä. Toisinaan yhtiöjärjestyksen vastikemääräykset saattavat olla vaikeasti ymmärrettäviä. Vastike voi perustua asunnon neliöihin tai osakemääriin. Yhtiöjärjestyksestä ilmenee, jos joihinkin osakkeisiin esim.. liikehuoneistoihin on jyvitetty korkeampi hoitovastike esim. 1,5 x neliöiden määrä. Autohalliosakkeista voidaan kerätä taas esim. 0,5 kertaa neliö koska niiden aiheuttama kulurasite on laskettu pienemmäksi. Hoitovastikkeilla katetaan normaalisti yhtiön jokapäiväisiä menoja. Keskimäärin hoitovastike on ollut 4€-5€/m2 viimevuosina Helsingissä, muualla 4€/m2. Kiinnitä huomio siihen, joudutaanko perimään ylimääräisiä hoitovastikkeita vuosittain? Silloin budjetoitu hoitovastike ei ole riittänyt kattamaan kuluja. Joissain yhtiöissä hoitovastikkeilla katetaan myös peruskorjausmenoja. Pääoma- tai rahoitusvastikkeilla (tarkoittavat samaa) katetaan tulevia ja toteutuneita isompia korjauksia eli peruskorjausmenoja. Vanhoissa yhtiöissä riittää korjattavaa. Hyvin hoidetussa yhtiössä korjaukset tehdään ja rahoitetaan pankkilainalla suunnitelmallisesti ja tasaisesti. Jos korjausluettelo on lyhyt vanhassa talossa, edessä on isoja korjauksia. Rahoitusvastiketta kerätään ja maksetaan normaalisti pari euroa neliöltä. Jos lähiaikoina on tehty isoja korjauksia, voi rahoitusvastike olla suurempi kuin hoitovastike. Usein rahoitusvastikkeella maksettavaa huoneistokohtaista velkaa voi lyhentää nopeammin tai maksaa kerralla pois (jos esim. haluaa välttää rahoitusvastikkeen sisältämän korkomenon). Maksamattomat yhtiövastikkeet on mainittava isännöitsijätodistuksessa. Uusi omistaja vastaa enintään 3kk vanhoista vastikkeista.
Toimintakertomus, eli hallituksen kertomus mitä viime tilikauden aikana on tehty. Hyvässä taloyhtiössä tämä on laadittu yksityiskohtaisesti.
Kaupparekisteriote on tärkeä hankkia erityisesti pienissä asunto-osakeyhtiöissä. Siitä ilmenee yhtiön edustajat ja hallitus.
Korjaussuunnitelma tai PTS (pitkän tähtäimen (korjaus)suunnitelma) tai vastaava muu korjaussuunnittelma mistä ilmenee mitä korjauksia arvioidaan tulevan lähimpien 5- 10 vuoden aikana. Jos rakennus on yli 30 vuotta vanha, eikä isoja korjauksia ole tehty, siinä on väistämättä tulossa isoja korjaushankkeita lähivuosien aikana. Useamman asunnon rakennuksen ulkosivuremontti maksaa jo pienessä yhtiössä yli 100.000€ ja kattoremontti saman verran. Putkiremontin hinta on helposti satojatuhansia ja yli 10.000 euroa per kylpyhuone. Keskimäärin putkiremontti maksaa 600€/m2 tai jopa 1000€/m2 pääkaupunkiseudulla ja muualla vajaa 500€/m2. Nämä vaikuttavat merkittävästi asunnon hintaan ja käyttöön lähivuosina. Asuntoon saattaa tulla neljännes hintaa lisää lähivuosien korjauksien johdosta. Nämä pitää ostajan itse pystyä arvioimaan. Katso Helsingin Sanomat putkiremonttiextra (tilaajille). Usein törmätään pian kaupan jälkeen vastikenousuun kun yhtiössä päätetäänkin ryhtyä laajoihin peruskorjauksiin ja rahoitetaan kerralla kaikki korjaukset. Varsinkin nuorten perheiden muuttaessa kerrostaloihin, joissa vanhat asukkaat ovat korjanneet säästeliäästi rakennusta syntyy kahtiajako “hitaasti korjaten” ja “kerralla kaikki kuntoon” asukasryhmien välillä. Ja se on asunto-osakeyhtiöissä aina kokouksessa läsnäolevien enemmistö, joka ratkaisee näissä äänestyksissä kumpaa tietä edetään. (Juuri sen taki on tärkeä osallistua yhtiökokouksiin.) Katso jakso 24.enemmistöperiaate alempana.
Panttausselvitys eli myyjä on saattanut pantata osakkeensa lainojen vakuudeksi jolloin ota yhteys pantinhaltijaan (velkojaan) vapauttamisen selvittämiseksi. Huom. pienissä yhtiöissä on selvitettävä myös, onko yhtiöllä kiinteistöön kohdistuvia panttivelkakirjoja ja onko niitä pantattu joidenkin yhtiön velkojen vakuudeksi. Nämä tulisi ilmetä isännöitsijätodistuksesta.
Vuokrasopimus, jos huoneisto on vuokrattu. Vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan uudelle omistajalle. Vuokravakuuden siirto? Tarkista erityisesti ettei vuokrasopimus ole useamman vuoden määräaikainen, jolloin et pääse siitä eroon ennen määräaikaa. Yhteys vuokralaiseen?
Kaavoitustilanne, jos ympärillä on rakentamatonta maata. Kaavassa saattaa hienon puistonäkymän paikalle olla kaavoitettu toinen kerrostalo.
Virheiden ja vaurioiden selvittäminen havainnoimalla ja kyselemällä myyjältä.
Remonttien selvitys, luvanvaraiset ja ei luvanvaraiset, tekijät, tekijöiden antamat takuut jne. Erityisesti selvitettävä onko kaikki korjaukset ilmoitettu ja valvottu ja tehty luvanvaraisesti. Tässä on normaalisti paljon ongelmia asuntokaupoissa. Hyvä myös selvittää mitä myyjä tai edellinen omistaja on itse tehnyt. Entä jos ulkopuolinen niin kuka. Voi myös olla, ettei myyjä tai isännöitsijä edes tiedä, mitä kaikkea asunnossa on tehty. Tämä on erityisesti vanhojen asuntojen ongelma. Tärkeä on silloin selvittää, että yhtiö vastaa asunnon rakenteista normaalisti. Epäselvyyksien välttämiseksi on nimenomaisesti kysyttävä, mitä korjauksia on aikaisemmin tehty ja minkä takia. Jos tietoja ei ole, ne on syytä selvittää. Huolellinen ja luotettava myyjä selvittää nämä itse ennen kauppaa. Kaikki kirjallisesti.
Korjausvastuu jakautuu yhtiön ja osakkaan välillä niin että pinnoista vastaa osakkeenomistaja ja rakenteista yhtiö. Yhtiöjärjestyksessä voi kuitenkin olla poikkeavia määräyksiä, jotka laajentavat osakkeenomistajan korjausvastuuta rakenteisiin. Näin saattaa olla esim. pienissä erillistaloja sisältävässä asunto-osakeyhtiöissä, uusien ullakkohuoneistojen tmv. osalta.
Naapurit, onko ollut ongelmia, äänet, hissiäänet, ravintolaäänet, tupakointi jne.
Melu, haju, ilmanvaihto. Onko epäilyjä näissä olevista puutteista tai vioista. Onko oltu terveystarkastajaan yhteydessä? Pitääkö ilmanvaihtokone ääntä? Onko tehty mitään tutkimuksia asunnossa? Onko ollut vaurioita jotka on korjattu? Onko tupakansavua tai virtaako sitä muista huoneistoista tai parvekkeelta tmv.? Erityisesti vanhoissa omakotitaloissa ja kerrostaloissa on joskus käytetty kreosoottipaperia kosteuseristeenä. Se tuoksuu ratapölkyllle ja on terveydelle vaarallista. Asbesti puolestaan ei haise mutta on hankala korjata ja vaatii ammattipurkajan terveyshaitan vuoksi. Taloyhtiöllä pitää olla selvyys näistä, mutta niitä ei aina merkitä isännöitsijätodistuksiin. Eli kysy myyjältä, isännöitsijältä ja hallituksen jäseneltä.
Varustus eli mitä kodinkoneita ja laitteita tai tarvikkeita esim. verhot, säleet jne siirtyy kaupan mukana. Niiden kunto.
Tuholaiset ja muut eläimet, onko omia tai taloyhtiön suorittamia myrkytyksiä. Hiiret, rotat, muurahaiset, täit jne.
Yhtiön hallinnon hoidon laatu (hallituksen jäsenet, isännöitsijän vaihtuminen, huoltoyhtiön vaihtuminen). Tällä on hyvin suuri merkitys sillä jos hallinto on ollut osaamatonta tai piittaamatonta ja kaikki remontit on laiminlyöty, yhtiön varallisuus eli asunnot ovat vähemmän arvoisia kuin hyvin hoidetun yhtiön asuntojen arvo. On esiintynyt tapauksia, joissa pankit eivät ole suostuneet lainoittamaan taloyhtiötä koska sitä on hoidettu huonosti ja yhtiön varallisuus eli asunnot on arvioitu heikoksi suhteessa haettuun lainamäärään. Osakkeenomistajat eivät saa nähdäkseen hallituksen pöytäkirjoja.
Osakasriitaisuudet, sillä riidat aiheutavat kuluja ja rasittavat osakkaiden välisiä suhteita ja hallintoa. Yhtiökokouspöytäkirjoja tarkastelemalla voi nähdä viime vuosien keskusteluaiheet yhtiössä.
Enemmistöperiaate on keskeisenä periaatteena asunto-osakeyhtiöissä. Jos yhtiön enemmistö on eläkeläisiä, jotka yrittävät selvitä pienillä eläkkeillä välttämättömistä hoitovastikkeista, ei arvoa korottaviin peruskorjauksiin ryhdytä nopeasti. Jos taas enemmistö on asuntosijoittajia, heidän intressi on rahoittaa korjauksia hoitovastikkeilla ja välttää kehityshankkeita. Tärkeää on osallistua yhtiökokouksiin ja mieluiten hallitukseenkin. Niissä tehdään kaikki päätökset. Useimmat päätökset edellyttävät yhtiökokouksessa yli 50% enemmistöä läsnäolevien äänistä. Jotkut päätökset edellyttävät 2/3 enemmistöä ja joihinkin vaaditaan kaikkien tai joiden osakkaiden erillinen suostumus. Katso oikeusministeriön kysy asunto-osakeyhtiölaista sivustoa.
Uutta asuntoa ostettaessa on selvitettävä rakennuttajan luotettavuus ja vastuunkantokyky. RS-kohteella tarkoitetaan kohdetta jossa myydän asuntoja ennen niiden valmistumista. Näissä ostajaa suojataan erilaisin vakuusjärjestelyin. Jos uusia asuntoja myydään vasta niiden valmistumisen jälkeen ei niille saa RS-järjestelmän suojaa. Silloinkin täytyy olla kuitenkin suorituskyvyttömyysvakuutus (konkurssia varten). Pieni rakennuttaja on aina iso riski isojen korjauskustannusten ylittäessä vakuuden arvon. Katso vakuuksista ja uuden asunnon asunto-osakkeiden ostajan turvajärjestelmistä kuluttajaviraston ohje. Katso myös HS artikkeli uuden asunnon ostamisesta. Osa uuden asunnon kaupoista jää turvajärjestelmien ulkopuolelle esim. kiinteistökaupoissa. Uuttakin asuntoa ostettaessa täytyy ostajan olla aktiivinen ja tarkka.
Vuokratontti vai oma tontti ilmenee isännöitsijätodistuksesta. Vuokratontilla olevan asunto-osakeyhtiön osakkeet ovat ostettaessa halpoja mutta tulevät kalliimmaksi pitkällä tähtäimellä. Vuokranantaja esim. kaupunkin, seurakuntayhtymä tai yksityinen voi vuokra-ajan (normalisti 50 vuotta) päättyessä korottaa vuokraa, joka vaikuttaa suoraan hoitovastikkeiden nousuun. Yhtiö voi myös lunastaa vuokratontin omaksi jos vuokranantaja siihen suostuu. Se vaatii 2/3 osakkeenomistajien suostumuksen yhtiökokouksessa.
Valinnainen vuokratontti tarkoittaa tilannetta, jossa osakkaalla on mahdollisuus valita, maksaako vuokravastiketta vai lunastaako oman osuutensa tontista.