4. Kuntotutkimus

Kuntotutkimus

Kiinteistökaupassa on syytä käyttää rakennusalan kuntotutkijaa tarkastamaan rakennuksen kunto. Tämä koskee kaikkia omakotitaloja, rivitaloja ja pientaloja. Se ei ole pakollista, mutta koska kyseessä on isot rahat ja asumisen terveys, kaupan kohteen kunto selvitettävä perusteellisesti.

Periaatteessa kuka tahansa voi tutkia rakenteita ja antaa lausuntoja virheistä, korjaamisesta ja kunnosta. Silloin tietysti rakennusalan koulutus ja kokemus on ratkaisevassa asemassa. Hinnat vaihtelevat normaalisti kohteen laajuudesta riippuen käynnin ja raportin sisältäen 500-1500 euron välillä.

Kuntotutkijan raporttia on luettava erityisellä huolellisuudella. Jos myyjä on teettänyt raportin myyntiä varten, on ostajan hyvä käyttää sen lukemiseen omaa asiantuntijaa. Jos kuntotutkimusta ei ole tehty, on ostajan hyvä sellainen teettää ja valita oma tutkija. Välittäjän suosittelema kuntotutkija ei ehkä ole hyvä ajatus varsinkin, jos välittäjä käyttää säännönmukaisesti samaa tutkijaa. Kuntotutkija vastaa tietysti raportin sisällöstä. Mutta usein itse raportti on kirjoitettu väljästi kuten “kovalla tuulella myrskypellin puuttuminen saattaa aiheuttaa veden ja lumen pääsyä yläpohjarakenteisiin” joka ei tarkoita, että mitään vaurioita olisi syntynyt tai “rakennus on ns. matalaperusteinen, joissa ongelma on kosteuden siirtyminen seinien alaosiin” joka myöskään ei tarkoita että vaurioita olisi syntynyt. Usein joudutaan harkitsemaan lisäselvitysten jopa rakennusavausten teettämistä. Mutta nämä ovat juuri niitä kysymyksiä, joita ostajan pitää asiansa osaavan rakennusalan ammattilaisen kanssa käydä läpi huolellisesti. Ongelmia syntyy ennenkaikkea siitä, että kauppa tehdään liian nopeasti ja huolimattomasti. Vanhan ja usein uudenkin omakotitalon ostaminen on erittäin haastava kaupantekotilanne, jossa riskit ovat suuret.

Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK)

Asuntokaupan kuntotarkastaja on tarkoitettu juuri rakennuksen kunnon selvittämiseen kaupan yhteydessä. Asuntokaupan yhteydessä tehtävän aistienvaraisen ja rakennetta rikkomattoman kuntotarkastuksen tavoitteena on tuottaa puolueetonta tietoa asuntokaupan osapuolille rakennuksen rakennusteknisestä kunnosta, korjaustarpeista, vaurio-, käyttöturvallisuus- ja terveysriskeistä sekä toimenpide-ehdotuksista. Pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja noudattaa tarkastuksessaan suoritusohjetta KH 90-00393 (2007) tai KH 90-00394 (2007).

Rakennusterveysasiantuntija (RTA)

Asuntokaupoissa käytetään myös rakennusterveysasiantuntijaa, joka on VTT:n sertifioima. Laajassa koulutuksessa ja tutkinnossa on painotettu rakentamisen lisäksi sisäilman terveysvaikutuksia. Varsinkin mitä vanhempi rakennus sitä suositeltavampaa on käyttää rakennusterveysasiantuntijaa.

Rakennuksen kuntoarvioija (PKA)

Kuntoarvion tavoitteena on edistää kiinteistön kunnossapitoa ja oikein ajoitettuja ja toteutettuja korjaustoimenpiteitä. Aluerakenteet, rakennustekniikan ja tilat arvioi rakennustekninen asiantuntija. Talotekniikan asiantuntija arvioivat kiinteistön LVIS-järjestelmät. Kuntoarvioraporttiin sisältyy pitkän aikavälin kunnossapitoehdotus, PTS-ehdotus. Siinä esitetään korjaus- ja kunnossapitotoimenpiteiden kustannusennusteet kuntoarvion laadintahetken kustannustasossa ja ehdotus toteutusaikatauluksi.

Kuntoarvioraportilla annetaan kokonaiskuva asunto-osakeyhtiön vastuulla olevista rakenneosista ja arvio merkittävimmistä korjaustarpeista ja tarvittavista lisätutkimuksista. Pätevöitynyt rakennuksen kuntoarvioija noudattaa soveltuvaa, esim. KH 90-00535 (2013).

Tavarantarkastajat (HTT)

Tavarantarkastajia käytetään yleensä jo löydettyjen virheiden selvittämiseen. Nimikettä tavarantarkastajat, (HTT hyväksytty tavarantarkastaja) valvoo Keskuskauppakamari. Näitä löytyy eri rakentamisen aloille. Tavarantarkastaja toimii puolueettomana asiantuntijana osapuolille. Hyvä olisikin sopia yhteisesti tavarantarkastajan hakemisesta. Mutta pyyntö voidaan tehdä yksinkin. Tavarantarkastukseen kutsutaan kaikki osapuolet. Raporttiin kirjataan osapuolten näkemykset ja tehdyt havainnot riidan kohteesta. Erikseen pyydettäessä tavarantarkastaja antaa korjauksen kustannuksista arvion.

Sisäilma-asiantuntija tutkii sisäilmahaittoja

Kosteusvaurion kuntotutkija (entinen a-luokan kosteustekninen kuntotutkija) tutkii kosteusvaurioita.

Kosteusvaurion korjaussuunnittelijan ja kosteusvaurion korjaustyönjohtajan pätevyys perustuu maankäyttö ja rakennuslakiin ja ympäristöministeriön ohjeisiin, joita sovelletaan kosteusvaurioiden korjaamiseen. Näillä on erityisesti merkitystä kun korjaus on luvanvaraista toimintaa.

Homekoirat

Viiimeisenä kuntotarkastajana on syytä mainita myös homekoirat. Ne soveltuvat hyvin ensivaiheen selvityksiin ennen kauppaa ja kaupan jälkeen. Pelkästään homekoiratutkimuksiin ei pidä kuitenkaan luottaa myytäessä asuntoa tai selvitettäessä sen kosteusvaurioita. Asia vaatii aina käytännössä myös rakentamisen ja kosteusvaurioiden asiantuntijoiden tarkemmat selvitykset.

 

Ks. Kuluttajavirasto ja Helsingin sanomien artikkeli.