5. Yhtiöjärjestys

Yhtiöjärjestys on yksi merkittävimmistä lakisääteisistä asunto-osakeyhtiön asiakirjoista. Jokaisella asunto-osakeyhtiöllä on yhtiöjärjestys, jossa määritellään sääntöjä erilaisiin tilanteisiin, kuten taloyhtiön ja osakkaiden vastuuhallituksen jäsenten lukumäärä sekä velvollisuudet ja oikeudet.  

Yhtiöjärjestys hyväksytään yhtiökokouksessa ja se rekisteröidään välittömästi kaupparekisteriin. Osakkeenomistajat voivat muuttaa yhtiöjärjestystä laissa säädetyin edellytyksin. Yhtiöjärjestyksen minimivaatimukset säädetään asunto-osakeyhtiölaissa eikä yhtiöjärjestys saa olla lain vastainen. 

Asuntokaupoissa yhtiöjärjestys on luettava huolellisesti, koska se sisältää taloyhtiön toimintaohjeet muun muassa siitä, miten yhtiössä tehdään päätöksiä, millaisia vastikkeita osakkaalta voidaan periämiten taloyhtiön tiloja voidaan käyttää sekä mitä rajoituksia huoneenvuokraukseen sisältyy. 

Yhtiöjärjestyksestä on tarkistettava vähintään lunastuslausekkeen olemassaolo, mahdolliset poikkeamat kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja taloyhtiön välillä sekä vastikeperusteet. Sen lisäksi on suositeltavaa perehtyä taloyhtiön toimintasääntöihin. 

 

Lunastuslauseke 

Asunto-osakeyhtiölain 2 luvun 5 §:n mukaan yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että osakkeenomistajalla, yhtiöllä tai muulla henkilöllä on oikeus lunastaa osake, kun omistusoikeus osakkeeseen siirtyy toiselle muulta omistajalta kuin yhtiöltä. 

Joissakin asunto-osakeyhtiöissä voi olla lunastuslauseke, joka oikeuttaa muut osakkeenomistajat lunastamaan myydyt osakkeet. Koska lunastuslausekkeet voivat johtaa erilaisiin riitaisuuksiin, on se tarkistettava ennen asuntokauppoja. Lunastuslauseke tarkistetaan yhtiöjärjestyksestä. 

Lunastuslauseke koskee niin osakkeiden myyntiä kuin lahjoitusta eli käytännössä lähes kaikenlaisia siirtoja. Lunastusoikeus ei tosin koske tietyin edellytyksin testamentinsaajia. 

On huomioitava, että lunastusoikeus voi siirtyä vasta asunnon ostamisen jälkeen. Yhtiöjärjestyksessä voidaan edellä mainitun perusteella määritellä lunastusoikeudesta ja sen määräämisestä. 

 

Kunnossapitovastuun jakautuminen 

Kunnossapitovastuu jakautuu lain mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä säädetä toisin. Kunnossapitovastuun jakautuminen voidaan tarkistaa yhtiöjärjestyksestä. Mikäli yhtiöjärjestyksessä ei ole kunnossapitovastuun jakautumisesta määräyksiä, määräytyy kunnossapitovastuu asunto-osakeyhtiölain mukaan. 

 

Vastikeperusteet 

Yhtiövastikkeen määräysperusteet määrätään yhtiöjärjestyksessä. Vastikeperusteet ovat erilaisia eri taloyhtiöissä, joten on suositeltavaa perehtyä niihin ennen kauppojen solmimista. 

Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan taloyhtiölle yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Perusteena voi olla esimerkiksi osakkeiden lukumäärä, huoneiston pinta-ala taikka sähkön tai lämmön kulutus. 

Yhtiövastikkeita on erilaisia. Esimerkiksi yhtiövastike voidaan määrätä yhtiöjärjestyksessä siten, että tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste tai että maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjä osakkeiden omistajia.